Recomendaciones para elegir un préstamo hipotecario (II)

30.11.2010

Hemos hablado ya acerca de tres consejos a la hora de buscar la mejor hipoteca. En el artículo anterior resaltamos la necesidad de mirar bien el interés así como la TAE de las hipotecas pero también enfatizamos en la importancia de buscar una hipoteca que permita una mayor flexibilidad en los pagos así como de los beneficios de las hipotecas online. Ahora hablaremos acerca de los dos consejos que nos restaba por tomar en consideración: Los pisos de los bancos y que la hipoteca se adecue a tu perfil.

Considerar los pisos de los bancos

No es un secreto que actualmente las entidades financieras en España tienen en sus arcas un 30% del stock disponible en materia de viviendas. Si bien estás no suelen tener los precios más competitivos del mercado lo cierto es que en materia de hipotecas nos encontramos ante las mejores condiciones. Esto último se debe a la urgencia que tiene el banco por “sacarse los pisos de encima” en tiempos de escaza liquidez.

Por esta razón los bancos suelen ofrecer al comprar uno de sus pisos una financiación al 100% así como períodos de amortización que llegan hasta los 50 años.

Para conseguir vender estos pisos los bancos ponen al servicio de los clientes más de medio centenar de portales inmobiliarios online en donde es posible consultar las ofertas gratuitamente.

Qué préstamo hipotecario es mejor para mi

Para estimar que tan idónea puede resultarnos una hipoteca es imprescindible tener en cuenta cuales son las necesidades de nuestro perfil financiero. Por ejemplo, una persona joven y de bajos ingresos necesitará una financiación alta y un tiempo de amortización de largo plazo para hacer frente a la cuota. Por otro lado, un comercial u autónomo con ingresos variables necesitará de una cuota flexible el 30% de sus ingresos mensuales mínimos y haber pactado una cuota de amortización parcial del 0% para poder liquidar una mayor parte de la deuda en los meses que le va bien. Una persona con un buen perfil financiero, por ejemplo, podrá solicitar una hipoteca con un menor tiempo de amortización para pagar menos por intereses y muy pocos o ningún producto vinculado.

Al fin y al cabo, es importante tener en cuenta que siempre se puede negociar con la entidad y que las hipotecas no son productos cerrados. Siempre y cuando tengamos un buen perfil financiero la entidad hará todo lo posible por tenernos como clientes.

Recomendaciones para elegir un préstamo hipotecario (I)

29.11.2010

Encontrar la mejor hipoteca disponible pasa por tener un mínimo conocimiento del mercado y lo que ofrece. Lo cierto es que la mayoría de la gente no entiende mucho de préstamos hipotecarios ni encuentra quien le asesore principalmente por un motivo: es algo que se hace una vez en la vida. El hecho de que sea un préstamo que se firma solo una vez hace que mucha gente no investigue mucho al respecto y que solo se concentren en obtener la cuota más baja posible. Pero obtener la cuota más baja y la mejor hipoteca no siempre van de la mano. Lo cierto es que hay muchos aspectos a considerar a la hora de contratar una hipoteca.

Hoy hablaremos acerca de 3 claves que te pueden ayudar a elegir mejor tu hipoteca : El interés y el TAE, la hipoteca deseable y las hipotecas online

Fijarse en El interés y el TAE de la hipoteca

Un interés y un TAE bajo suelen ser dos de los mejores reclamos en los anuncios de hipotecas. Suelen indicar que se trata de una hipoteca muy competitiva pero no es aconsejable tomar decisiones fijándose únicamente en estos dos valores.

Cuando el interés es muy bajo, del Euribor más 0.39%, por ejemplo, no significa que hayamos dado con la mejor hipoteca. Es imperativo averiguar si tiene un interés suelo que anule el interés pactado en tiempos donde el Euribor está bajo. A su vez, dichas ofertas suelen incluir productos asociados que pueden encarecer notoriamente la hipoteca de modo que es fundamental conocer qué productos incluye y cuanto cuestan.

Otra cosa con la cual debemos estar en alerta cuando el interés está bajo es que la TAE sea alta, puesto que suele significar que la hipoteca tiene un interés suelo o que incluye una serie de productos adicionales.

Por otro lado, comparar las ofertas atendiendo únicamente a la TAE tampoco es la solución puesto que cada entidad la calcula de modo diferente. Algunas entidades toman como referencia el ultimo Euribor y otras toman en consideración el de hace 6 meses, algunas calculan un plazo de amortización a 25 años y otras 30, en ocasiones también se puede incluir en la cuenta productos vinculados.

Buscar una préstamo hipotecario interesante

Una hipoteca deseable no es solo aquella con un diferencial bajo o una TAE baja, otro factor que influye mucho es la flexibilidad en los pagos, sobre todo en el actual clima económico en que nos encontramos. La flexibilidad en el pago es uno de los factores que puede convertir una hipoteca inalcanzable en una hipoteca posible de pagar. Encontrar una hipoteca que permita un período de carencia de capital, aplazar una cuota al año u aportar el 30% del préstamo en una cuota final puede facilitar enormemente su devolución.

Una maniobra que puede ayudarnos a pagar a nuestro ritmo es conseguir una hipoteca con un mayort plazo de amortización. En este sentido, si bien una hipoteca de 40 años termina siendo más costosa que una hipoteca de 20, al escoger la de 40 obtenemos 2 ventajas: 1) Una cuota que sabemos que podemos costear cada mes y 2) Si hemos pactado una comisión de amortización parcial del 0% podremos ingresar dinero para reducir el tiempo de la hipoteca a nuestro ritmo.

Considerar las hipotecas Online

Si lo que estamos buscando es un préstamos hipotecario más barato entonces es imperativo tomar en consideración las hipotecas de entidades online ya que estás suelen ofrecer los intereses más bajos del mercado. Además de sus reducidos precios también cuentan con una mayor transparencia en sus condiciones y nos ahorran mucho tiempo en viajes y trámites.

No obstante, es cierto que estás hipotecas son más rígidas en cuanto al perfil de clientes que buscan y no le conceden la hipoteca a todo el mundo. Pero no cuesta nada indagar y solicitar una hipoteca mientras lo hacemos también en otras entidades con oficinas físicas. Siempre y cuando no hayamos firmado una oferta vinculante es legal seguir el proceso en varias entidades de modo simultáneo.

Los préstamos hipotecarios suben precios y aumentan condiciones

25.11.2010

No es ningún secreto que las entidades financieras han endurecido sus condiciones a la hora de acceder a un préstamo hipotecario a lo largo de estos últimos 2 años. No obstante, mucha gente no se percata exactamente de cuanto han subido dichas hipotecas y que grandes diferencias tienen respecto a las hipotecas que se ofrecían en el pasado.

En este sentido, el portal oficial de la OCU ha publicado un interesante artículo en el cual ejemplifican la situación con ING, una entidad financiera online que en el pasado y hasta mayo del 2008 había ofrecido una hipoteca con un diferencial del 0.33% con el único requisito de domiciliar la nomina y contratar un seguro de hogar (obligatorio de un modo u otro). Sin embargo, actualmente, el diferencial de la entidad holandesa se sitúa en el 0.69% para aquellas hipotecas entre los 150 y los 250 mil euros. Pero esto no lo es todo puesto que la entidad ahora también exige la contratación de un seguro de vida a la hora de contratar la hipoteca.

Está claro que ante la escases de liquidez muchas entidades están aprovechando una situación temporal para comercializar sus productos y “obligar” a sus clientes a contratarlos si desean comprarse una vivienda.

Del mismo modo, el artículo de la OCU ha destacado la hipoteca de Uno-e como la mejor del mercado con un diferencial del Euribor más 0.49% y sin necesidad de contratar un seguro de vida. Aún así, cabe destacarse que la misma hipoteca solía tener un diferencial del 0.39% de modo que no ha sido inmune a la subida generalizada que han experimentado las hipotecas a lo largo del año.

Sentencia contra las hipotecas con swap

23.11.2010

Los fallos judiciales contra clausulas abusivas en las hipotecas están comenzando a cobrar una gran relevancia. Si bien hace algunas semanas se conoció la primera sentencia de Sevilla en donde se declaraban abusivas las clausulas suelo de tres entidades financieras, ahora la sentencia fue hecha contra un producto asociado a muchas hipotecas: el swap.

El “Swap” es una especie de seguro que proponen muchas entidades para que el cliente lo contrate y se asegure de este modo de no tener que pagar más en el caso de que aumenten los tipos de interés hipotecarios. Aquellos “pillados” por esta clausula pueden contarse por miles, solo Caixa Galicia ha presentado una lista con casi 12 mil clientes con “swap”.

En este caso la Sentencia fue emitida en Barcelona contra el Banco Popular y declara “la nulidad de las condiciones particulares y generales del contrato de permuta financiera de intereses” así como también de las liquidaciones realizadas en virtud de la cobertura de tal contrato.

Este fallo es el primero de su tipo dictado en Barcelona y el segundo en Cataluña. Un primer paso que, según Arcadi Sala-Planell “abre el camino para que sean estimadas más demandas de nulidad por el contenido de los razonamientos de una resolución así como por la importancia del juzgado”.

El juez titular del caso, Antonio Pascual Nuño, ha concluido que “no hay duda acerca de la existencia de un consentimiento viciado por falta de información al cliente que no era un profesional en materia de finanzas sino un particular” y que contrató el paquete de la hipoteca más swap sin estar lo suficientemente informado y sin que le practicasen el test de conveniencia.

Tras el anuncio de la sentencia de Sevilla Adicae paso a demandar a 45 entidades por las clausulas suelo que afectan a millones de personas en España. Ahora habrá que ver si esta sentencia reactiva la lucha contra las clausulas swap.

Adicae demanda a 45 entidades para combatir contra la clausula suelo de la hipoteca

22.11.2010

No fue hace mucho más que dos semanas cuando en un juzgado de Sevilla se emitió una sentencia que anulaba las clausulas suelo de las hipotecas por considerarlas abusivas. Las tres entidades señaladas en la sentencia no demoraron en apelar y de momento el fallo aún está pendiente. No obstante, más allá de que al fallo se dicte a favor u en contra de las entidades lo cierto es que la sentencia ha logrado reactivar la lucha contra esta clausula tanto a nivel social como jurídico.

Para aquellos de vosotros que no lo sepan, las clausula suelo de una hipoteca impide que el que la haya contratado se beneficie de las variables bajas. La entidad únicamente baja el suelo hasta un promedio de 3.75% (BBVA por ejemplo) pero actualmente el euribor está en 1.6% más un diferencial promedio de un 1% (hay ofertas mucho mejores pero para hacernos una idea) de modo que la cuota mensual sería del 2.6% de no estar aplicada la clausula suelo. Aún así El Banco de España la avala y de hecho la recomienda, pero claro, es lo que puedes esperar de una organización que vela por los intereses bancarios del país.

De un modo u otro, lo cierto es que la sentencia emitida por el juzgado ha despertado nuevamente la lucha por parte de las organizaciones. La última viene por parte de Adicae, dicha entidad ha puesto una demanda que afecta a nada menos que 45 entidades financieras entre las que figuran bancos, cajas y Cooperativas. A su vez, la asociación también planea expandir la demanda hacia otras 15 entidades demandando un total de 60 entidades financieras para quitar aquella condenada clausula considerada abusiva por parte de la mayor parte de los hipotecados.

Adicae actúa en representación de 591 particulares aunque informa que otros 1.427 están recabando la documentación necesaria para adherirse a la demanda. A juicio de la Adicae, esta clausula le cuesta a los afectados un promedio de 2.200 euros al año y afecta en la actualidad a 3.8 millones de hipotecas.

Las clausulas suelo de las hipotecas están en el punto de mira

17.11.2010

Las denominadas “clausulas suelo” de los préstamos hipotecarios, que limitan la reducción de las cuotas en el caso de una caída en los indicadores de referencia de los préstamos están ahora más que nunca en el punto de mira. Y es que el Banco de España, supervisor del sector financiero así como responsable de la protección de los clientes bancarios ha sorprendido a todos al no solo avalar sino también recomendar esta controvertida práctica. No obstante, una reciente sentencia emitida en el juzgado de Sevilla ha prohibido a tres entidades aplicarla por considerarlas abusiva, lo cual ha suscitado una nueva oleada de demandas.

Las cifras son sorprendentes, de las 6,077 millones de hipotecas vigentes al cierre del 2009, un 32% de las mimas incluían limitaciones a la variación a la baja o el alza de los tipos de interés variables. Es decir, las clausulas suelo y techo afectaban a 1,97 millones de hipotecados de los cuales 824,666, el 48% ya sufrían al ver como su cuota no reflejaba la realidad del mercado con la bajada del Euribor o del resto de las variables.

Estas clausulas fijan un límite a partir del cual el préstamo no puede abaratarse más pero en algunos casos también fijan un techo.

El problema es que si bien algunas tienen techo dicho techo nunca se alcanza mientras que el suelo se rebasa de forma mucho más habitual. Sobre todo teniendo en cuenta que el Euribor ha estado por debajo del 1.5% durante poco más de un año, situación que las familias con hipoteca suelo no pudieron aprovechar para ahorrar.

Se trata de un abuso en toda regla puesto que es esta desproporcionada relación entresuelo y techo la que llevó hace unas semanas a que un juzgado de Sevilla obligase a BBVA, CajaMar y Caixa Galicia a eliminar las clausulas existentes y a no emplearlas en los nuevos créditos.

Las tres entidades sentenciadas no tardaron en recurrir ante la Audiencia Provincial el fallo por lo cual está en suspenso. “Es una sentencia puntual y esporádica. No se puede hablar de abusos: es difícil de entender cuando todo el mundo se financia en el mercado por encima del 4% y la media de nuestros suelos es del 2,75%” argumentó Angel Cano, consejero delegado del BBVA. No obstante, en la sentencia se afirma que los límites del banco son de entre el 3,25% y el 3,5%.

Puede que las instancias superiores fallen a favor de las entidades, pero lo cierto es que el fallo ha tenido un gran valor simbólico y ha servido para reactivar las protestas por parte de las asociaciones de consumidores. Una de ellas, Adicae, presentó la semana pasada una demanda contra nada menos que 45 entidades financieras y pretende ampliarla en los próximos días a otras 15.

Según los cálculos de la organización las cláusulas suelo suponen un sobrecoste para las familias que las tienen contratadas de unos 2.200 euros de media anual. A través de esta práctica se estima que las entidades financieras han ingresado entre 3.300 y 7 mil millones de euros más de lo que les correspondía en el 2009.

Hipoteca Joven de Caja Inmaculada

15.11.2010

Caja Inmaculada y el Ayuntamiento de Zaragoza han rubricado un concierto de participación para la expansión de la Hipoteca Joven Zaragoza, con el fin de proporcionar seguridad a este numeroso grupo de población.

Esta nueva hipoteca es un producto muy atractivo. Su propósito es simplificar el acceso a una casa a este grupo y alentar a los jóvenes a que luchen por avanzar hacia la salida de la crisis.

Después de la bajada del precio de los inmuebles, en los últimos años, con este convenio se intentar transmitir un impulso, reactivar la económica y asimismo ayudar la emancipación.

La Hipoteca Zaragoza Joven, solamente la podrán solicitar jóvenes con edades de entre dieciocho y 35 años, que no tengan una vivienda propia. Deberá estar consignada a la compra de una vivienda usual, dentro de la demarcación de Zaragoza.

Para favorecerse de los términos de este producto bancario, es obligatorio tener un puesto de trabajo estable. Contar con ingresos suficientes para enfrentar el abono de las mensualidades de la hipoteca, es decir, que la cuantía de la mensualidad no exceda del 40% de las ganancias netas del hipotecado.

Términos.

Cuantía máxima: 400.000 euros. Sufragándose como máximo el 80% del precio de la vivienda, que se ampliara al 100% si se proporcionan garantías añadidas.

Periodo máximo de amortización: 40 años.
70 años será la edad límite del usuario al vencimiento del préstamo.

Tipo de interés.
En el primer año: 2,25% fijo.
Desde el segundo año: Euribor más 0,45%.
Se conseguirá ese diferencial, una vez realizadas las correspondientes bonificaciones.

Revisión cada semestre.
Sin comisión por cancelación antes del término, ni por apertura.

La cuantía total de las hipotecas que podría asignar CAI no excederá cada año de los cincuenta millones de euros.

Si quiere informarse más sobre este préstamo debe acudir al Ayuntamiento de Zaragoza, concretamente al Servicio de Juventud o acceder a la página web

En el Servicio de Juventud se dispondrá las solicitudes y se gestionaran, una vez rellenas se adjuntaran los documentos que se precisen, ofreciéndose en cualquier momento un asesoramiento personalizado.

Caja Inmaculada contestará al Servicio en un tiempo de 5 días (hábiles), contados a partir de la admisión de los documentos en la correspondiente delegación. Desde el 2003 se han efectuado 2.241 transacciones de esta clase y la tendencia no será descendente, porque es un buen producto.

Se agradecen productos de esta clase, ya que la compra de una vivienda, es actualmente uno de los desafíos más difíciles sobre todo para los jóvenes.

Las entidades bancarias suben los intereses de los préstamos hipotecarios

12.11.2010

Las entidades financieras captan pasivo a través de la subida en los diferenciales de las hipotecas

Con la crisis lejos de llegar a su fin y el año que viene con unas previsiones bastante oscuras en materia de liquidez económica para las entidades, son muchas las entidades financieras que comienzan a subir los tipos de intereses en sus hipotecas. De hecho, a lo largo del pasado mes de octubre un grupo de entidades ha realizado movimientos en el mercado dirigidos a subir los tipos de interés.

Estos son los movimientos realizados a lo largo del mes pasado según las entidades.

* Grupo Banco Sabadell: Este ha subido un 0.10% el tipo de interés a todas sus hipotecas a tipo fijo, de modo que la hipoteca con un plazo máximo de 30 años se ha situado en el 5.50%.

* Oficinadirecta.com: ha hecho varios movimientos. Por un lado ha pasado a quitar 3 de sus hipotecas y ha pasado a subir el tipo inicial del resto de sus hipotecas desde el 1.75% al 1.90%. A su vez, estas hipotecas también han visto su diferencial aumentar del 0-39% al 0.49%.

* ING Direct: Ha comenzado a ofrecer una nueva hipoteca denominada La hipoteca Naranja, la cual solo tiene un diferencial del 0.49%. Dicha nueva oferta es para inmuebles con un coste superior a los 250 mil euros, para aquellas viviendas de menor precio el diferencial oscila entre 0.59% y 0.69%.

* Bancopopular-e: ha dejado de comercializar su hipoteca subrogación destinado a los clientes que deseaban traspasar su hipoteca a otra entidad.

* Deutche Bank ha pasado a reestructurar su oferta hipotecaria para elevar los diferenciales de gran parte de sus hipotecas.

* Caja España y Caja Duero: han lanzado la hipoteca futuro, un préstamo de naturaleza mixta cuyo diferencial varía en función de la vinculación que exista con la entidad. De este modo los dos primeros años estaríamos hablando de un diferencial de 0.30% y luego un interés fijo del 2%.

* Caixa Galicia: ha incrementado los diferenciales de todas sus hipotecas entre 0.5 y 0.10%.

Con esto queda en evidencia la acción de las entidades financieras por captar liquidez para compensar la falta de pasivo así como la alta morosidad que tienen tanto en los préstamos hipotecarios como en los créditos al consumo. De cualquier modo la subida en los tipos de interés es tan solo una de las subidas realizadas por las entidades financieras para lo que será un año 2011 bastante gris.

La banca española solo financia de media un 62% del inmueble

11.11.2010

La prudencia de la banca a la hora de conceder hipotecas se ha agudizado bastante en estos últimos tiempos gracias a la crisis financiera y la falta de liquidez que están sufriendo la gran mayoría de las entidades. En frenazo en la economía ha conseguido que tanto bancos como cajas hayan pasado a restringir notablemente las condiciones de estos préstamos.

Uno de los principales parámetros que emplea el sector para calcular el riesgo del crédito es compararlo con el valor del inmueble que sirve como garantía. En los momentos de auge de la economía era bastante habitual encontrarse con hipotecas que financiaban el 100% del valor de la vivienda e incluso algunas hipotecas que financiaban el 110% para la adquisición de electrodomésticos y realización de reformas.

No obstante, hoy por hoy la situación ha dado un giro notable y lo que es el cociente entre el préstamo hipotecario y el valor de la garantía ha caído hasta el 62% según el último informe del Banco de España.

Aún así hay expertos quienes consideran que este indicador del riesgo hipotecario está en niveles “relativamente bajos”. En el 2009 este porcentaje llego a ser inferior al 60%.

Aunque el perfil de riesgo medio continúa en niveles bastante bajos, el Banco de España ha resaltado en su último informe trimestral sobre la economía nacional que en los últimos trimestres ha habido también un repunte en el porcentaje de los préstamos que financian más del 80% del inmueble. Estos préstamos representaban un 10,6% al cierre del 2009 mientras que en marzo del 2010 se ubicaban en el 12,2% del total.

El informe también ha destacado el amplio nivel de cobertura en los préstamos hipotecarios como uno de los factores en la moderación de la morosidad en el crédito para la adquisición de vivienda.

A su vez, Alfredo Saenz, delegado del grupo Santander ha explicado que según las previsiones de la entidad las tasas de morosidad seguirán creciendo en España hasta mediados del 2011. No obstante también ha apuntado que los impagos en el crédito a las familias ya han tocado techo y que los que seguirán creciendo en los próximos meses serán los retrasos en los pagos de créditos a empresas.

La demanda para adquirir una vivienda se contrae en el tercer trimestre del año

09.11.2010

Como era de esperarse tras la subida del IVA y la contracción general en la economía española, el Banco de España ha anunciado que durante el tercer trimestre de este año 2010 la demanda de prestamos de los hogares para adquirir una vivienda se ha reducido de forma apreciable.

La entidad ha achadao dicha caída al empeoramiento en las perspectivas de los compradores sobre el mercado de la vivienda, una falta de confianza entre los consumidores así como también la antes citada subida del IVA.

Según una encuesta realizada por el organismo se ha revelado que en los meses de julio, agosto y septiembre la demánda por el crédito ha tenido un comportamiento mucho más contractivo en lo que respecta al trimestre anterior en España. De este modo, las peticiones de fondos descendieron en todos los segmentos.

El documento también ha señalado que el tercer trimestre del año 2010 se ha caracterizado por la estabilidad de la oferta de préstamos tanto en lo que se refiere a sociedades como a hogares para la compra de la vivienda, consumo y otros fines. Una situación que se contrasta con el endurecimiento que se ha observado en el trimestre anterior.

A su vez, se ha moderado el endurecimiento de los margenes aplicados a la hora de adquirir una vivienda. Situación que inevitablemente afectó el mercado.

Por otra parte los datos publicados por el Banco de España se refieren también a la deuda contraida por las familias españolas. Del total, 901.472 millones de euros, 676. 406 millones corresponden al importe destinado a adquirir una vivienda.

No obstante, según los datos de la encuesta realizada por el Banco de España el acceso a la financiación en los mercados mejorará en el ultimo trimestre del año tanto en la zona euro así como en España.

Dicho documento , a su vez, augura que las peticiones de financiación para el consumo y otros fines permanecerán sin cambios en España. Las entidades financieras tampoco auguran cambios significativos en los criterios de aprobación de créditos en lo que resta del año.

Por otro lado, se prevé también un aumento en las solicitudes de fondos de las compañías y en las de los hogares para adquisición de vivienda.

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