El número de hipotecas vuelve a descender

27.10.2010

El número de préstamos hipotecarios vuelve a descender un mes más a pesar de que el número de viviendas vendidas aumentó. Agosto por regla general suele ser un mal mes para la venta de viviendas, ya que es un mes que la gente no suele estar en los lugares de residencia habitual, lo que hace que la venta de viviendas en este mes desciendan, cosa que este año no ha sucedido, ya que el nivel de ventas de viviendas se ha mantenido a ritmo del mes anterior, es decir de Julio.

Y más extraña a los expertos que a pesar de aumentar el número de ventas de viviendas, el número de concesión de hipotecas vuelva a descender, ya que este es un dato que choca bastante con lo que suele pasar normalmente.

Estos datos han sido facilitados por el INE, los cuales demuestran que a pesar de haber aumentado el número de casas vendidas, el número de hipotecas bajo en un 3.4% respecto al mes de julio, al cual hay que sumarle el descenso de hipotecas en dicho mes de julio, ya que el número concedido de hipotecas ya había descendido un 6.8%.

Por otra parte hay que añadir un dato que destaca mucho respecto a meses pasados,, ya que en el mes de agosto el importe medio de las hipotecas ascendió en un 11% en términos interanuales, haciendo que el nivel medio de hipotecas quedase en 121.381 euros. Este incremento es dado debido a que los bancos están volviendo a recuperar la esperanza, es decir, que los bancos conceden algo más de valor acercándose algo más al 100% de la tasación de la hipoteca que se venía dando hasta hace unos años, cuando los bancos concedían los prestamos de una manera realmente sencilla.

La importancia de negociar el interés y el período de amortización de la hipoteca

22.10.2010

A la hora de comprar una casa la mayoría de las personas se centran en negociar el precio del piso. Es por todos conocido que negociar al momento de la compra de la vivienda puede bajar sustancialmente el precio de la vivienda, sobre todo en el caso de que no hayan más interesados en la misma. No obstante, lo que poca gente hace es negociar el préstamo hipotecario.

Hemos hablado previamente acerca de las hipotecas y las comisiones que cobran las mismas así como de las formas de negociar con nuestro banco antes de firmar un contrato hipotecario.

A la hora de contratar una hipoteca debemos buscar fundamentalmente dos cosas: 1) que el interés sea bajo y 2) que el período de amortización sea breve.

La mayoría de las personas entienden el primer punto. No obstante, raramente te encuentras con personas que busquen un período de amortización breve debido al significativo incremento de la cuota mensual que esto significaría para ellos. En estos casos hay que tener en cuenta que si amortizamos a un largo período de tiempo a menudo terminamos pagando prácticamente la mitad de lo que vale nuestra vivienda a causa de los intereses generados.

En el caso de una hipoteca tipo de 150 mil euros a 100% de financiación con un interés promedio de 3.50% (que podría ser considerado bajo) a 30 años terminamos pagando por nuestra vivienda de 150 mil euros 242.484 mil euros, lo que es decir 92 mil euros más de lo que vale. Por el contrario, si cogemos una hipoteca a 15 años en las mismas condiciones pagaríamos únicamente 193.018 euros, lo que son 43 mil euros más.¡ Esto significa que la amortización a 30 años nos ha costado 43 mil euros únicamente en intereses! Si bien la cuota mensual baja de 1072 euros a 647 euros. ¿Realmente ha valido la pena para perder 42 mil euros?

Estamos conscientes de que mucha gente al comprar su primera vivienda no se encuentra en una posición económica como para pagarla en 15 años y por ello prefiere la hipoteca de 30. Por esta razón es fundamental negociar un 0% en la comisión por amortización parcial de la hipoteca. De este modo, si a lo largo de los años has podido ahorrar un dinero podrás amortizar la casa más rápidamente y quitarte el equivalente de intereses.

De modo que recuerda que es fundamental negociar un buen interés, una buena comisión por amortización y un período de amortización breve. En cualquier caso resulta mejor extender el período de amortización para siempre poder hacer frente al pago y quitar la comisión de amortización para ir reduciendo la cantidad a pagar progresivamente.

Caixa Galicia recurre la sentencia que rechaza las hipotecas con suelo

21.10.2010

Caixa Galicia ha sido la primera en realizar el primer movimiento mediante un recurso al juzgado de Sevilla que fallo a en contra de las hipotecas con suelo, lo que hace que a efectos legales Caixa Galicia no tenga que retirar las clausulas del suelo de las hipotecas a efectos legales, al haber recurrido la sentencia tomada en el día de ayer por el juzgado de Sevilla nº 2.

Caixa Galicia ha comenzado el recurso para evitar tener que eliminar las clausulas de suelo de las hipotecas, por lo que ha día de hoy la caja de ahorros de Galicia podrá seguir teniendo esta clausula en la que los clientes tendrán que seguir pagando más intereses a pesar de que estos esten más bajos, ya que los mismos han tocado suelo, lo cual presenta un gran beneficio para la caja de ahorros.

Entre las excusas que ha puesto la caja para evitar tener que quitar los suelos de las hipotecas hay que destacar dos, el primero y más importante es que ambas partes a la hora de firmar las hipotecas estaban de acuerdo con lo que se estaba firmando, mientras que a la vez alega que no hay tanta desproporción entre el suelo y el techo de las hipotecas.

Un Juez condena a un banco y tres cajas a eliminar la clausuda de suelo por ‘abusiva’

20.10.2010

Por primera vez, la justicia española ha determinado la nulidad de las llamadas cláusula suelo, de los préstamos hipotecarios, al juzgarlas abusivas. Ausbanc ha sido la impulsora de la demanda agrupada que ha generado la sentencia.

No obstante, el fallo en principio se dirige solamente contra las entidades demandadas (Cajamar, BBVA y Caixa Galicia) la Asociación afirma que la aplicación se extenderá a todo el sector bancario.

La sentencia, ha sido dictada en el Jugado de lo Mercantil nº 2, de Sevilla. El fallo, da la razón a la Asociación, en contra inclusive de la opinión del Banco de España, que califica de legal esta práctica y advirtió que su eliminación podría perjudicar el equilibrio del sistema bancario nacional.

Según el moderador, más de una tercera parte de las hipotecas asignadas para la adquisición de una vivienda, contiene esta clausula, que determina un interés mínimo que no se puede reducir, aunque la adición del Euribor y el diferencial acordado resulte inferior.

Si bien, hay una evidente desproporción entre el suelo y el techo que se suele establecer. Aunque parece complicado, es muy fácil de comprender con un ejemplo, cuando el tipo de interés del principio rondaba el 5%, el suelo se establecía en un 3% y el techo se alzaba hasta un 15%, una cantidad inalcanzable en la realidad.

Por esta razón, el juzgado andaluz considera que es una clausula abusiva y juzga que son nulas. Asimismo, condena a las entidades denunciadas a no usarlas más. No obstante, la sentencia no es firme (se puede apelar en organismos superiores), la Asociación ha comunicado que pedirá su ejecución de manera provisional.

Lo que permitirá que cualquier usuario de las entidades sentenciadas, pueda ir a su oficina y reclamar la eliminación de la cláusula y la devolución de todas las cantidades cobradas de más.

Este trámite deben efectuarlo sin ningún coste. Es muy posible que la entidad bancaria intente proponer que es preciso modificar la escritura, lo que representa unos gastos considerables de notaría, pero realmente el cambio se puede realizar mediante un sencillo documento privado que no supone ningún gasto.

Por el momento, el BBVA va a presentar próximamente un recurso de apelación, y razona que la sentencia no se podrá ejecutar de forma alguna, hasta que se terminen todas las instancias judiciales.

Hipoteca Tranquilidad, nuevo préstamo hipotecario de Barclays

19.10.2010

Barclays ha estrenado una nueva hipoteca que lleva el nombre “Hipoteca tranquilidad”, un producto pensado para que los clientes que deseen adquirir una vivienda puedan estar tranquilos ante las posibles subidas de tipos de interés.

Por esta razón, la Hipoteca Tranquilidad tiene intereses de naturaleza mixtos, teniendo un 2.95% de interés fijo a lo largo de los tres primeros años y a partir del cuarto año el interés sería del Euribor + 0.45%.

Rodrigo Cury, director de desarrollo de negocio de productos Retail de Barclays ha destacado que el Euribor ha estado subiendo a lo largo de los últimos 5 meses y todo parecería indicar que esta tendencia continuará a lo largo de los próximos años, consiguiendo que el mercado se retraiga por temor a un Euribor inestable. Por esta razón en Barclays han diseñado una hipoteca para que sus clientes tengan la tranquilidad de pagar la misma cuota en estos próximos años de posibles variaciones y con las mejores condiciones del mercado.

Como la vasta mayoría de los créditos hipotecarios, el préstamo de Barclays cubre el 80% del valor de la vivienda y el plazo máximo de amortización es de 30 años. Por otro lado, cabe destacar que la Hipoteca Tranquilidad carece de comisión de apertura y de cancelación parcial, algo muy interesante puesto que son dos comisiones que no habrá que negociar a la hora de firmar la hipoteca.

A su vez, como todas las hipotecas de la entidad, no tiene suelo, por lo cual el cliente también podrá beneficiarse de las bajas que se podrían producir en los tipos de interés.

En plena crisis del mercado hipotecario español, la “Hipoteca Tranquilidad” de Barclays se presenta como una de las mejores del mercado así como las hipotecas jóvenes y las hipofincas (comprarle la propiedad a la entidad).

Sólo se ejecutaran hipotecas tras seis meses de impagos

18.10.2010

El Congreso ha aprobado por mayoría, a través de su Comisión de Economía y Hacienda, una proposición no legislativa presenta por Unión del Pueblo y Democracia y concertada con el Partido Popular, que solicita al Ejecutivo que disponga un límite máximo a los intereses de demora en los créditos hipotecarios y que el término anticipado de los préstamos hipotecarios no se pueda ejecutar hasta que no se acumule un semestre de impagos, sustituyendo al trimestre actual.

Todos los partidos políticos participantes en la comisión hay secundado esta proposición con el objeto de atenuar la alta morosidad que sufren los hogares por la crisis.

Esta medida trata de beneficiar la economía de los hogares y de los usuarios ante unos tipos de interés que algunos califican como usureros, y que han provocado que la mora de los créditos hipotecarios supere en la actualidad el 5% y ha aumentado más de un punto durante este año.

La proposición plantea también la opción de restablecer una operación, no se restrinja solamente a los préstamos hipotecarios sobre viviendas familiares, admitiendo que se amplíe también a las que contraten cualquier clase de prestatarios, incluyendo autónomos y empresas.

Asimismo, la propuesta exige al Ejecutivo que aumente el control sobre las acciones abusivas de las entidades bancarias sobre materia hipotecaria. En el mismo sentido, solicita que se aumente y refuerce la normalización y control de las instituciones de reunificación de deudas para impedir posibles daños a los usuarios.

Conociendo tu hipoteca y negociando las comisiones, final

11.10.2010

Bien, hemos hablado acerca de las comisiones de apertura y las comisiones durante la vida de una hipoteca. Entonces hemos aclarado que las más sencillas de negociar eran las comisiones de apertura puesto que el banco estaba por atarte durante décadas y no era muy difícil llegar a un acuerdo en este aspecto. A su vez, aclaramos que también existían entidades (generalmente las online) que no te cobraban ninguna comisión de apertura. Ahora hablaremos acerca de las comisiones de finalización de una hipoteca.

Las comisiones del final del préstamo hipotecario os sonarán familiares y la verdad es que una de ellas es un poco absurda pero es importante que antes de embarcarnos en una hipoteca las conozcamos todas para poder negociarlas lo mejor posible.

En cuanto a las comisiones de finalización de la hipoteca, existen dos. Por un lado, la comisión de amortización total de la hipoteca. Esta es la absurda. En este caso, el banco querrá cobrarte un 0.5% del capital pendiente en el caso de que quieras terminar de pagar la hipoteca por adelantado. Está claro que se trata de una situación extraña. No obstante existen personas que una vez que tienen el dinero para terminar de pagar su hipoteca prefieren hacerlo antes de que dicho dinero desaparezca por una u otra razón. En este caso habrá que negociar con el banco y aclararles que se les va a devolver todo su dinero antes de tiempo de modo que, ¿para qué le estarían cobrando algo adicional?

De cualquier modo si no se puede llegar a una negociación en esta comisión tampoco es tan relevante. Mejor es llegar a un acuerdo en la comisión de amortización parcial puesto que esta situación (pagar una parte antes de tiempo pero no la totalidad de la hipoteca) es mucho más probable y realista a que un día te toquen 50 mil euros en la lotería y quieras terminar de pagar tu hipoteca.

Por otro lado está la comisión de subrogación. Hemos hablado de esta comisión como una comisión durante la vida de la hipoteca, aunque técnicamente sea la finalización de una hipoteca y el inicio de otro, por ello me parece prudente hablar de ello aquí. La comisión por subrogación tiene un coste general del 0.5% en los primeros 5 años y del 0.25% luego del sexto año.

Lo más importante es intentar conseguir la menor comisión de subrogación posible puesto que de este modo si un día ves otra hipoteca con mejores condiciones te sea posible cambiarte a ella sin incurrir en grandes gastos. A su vez, cabe destacar que en ocasiones hay entidades financieras que corren con los gastos de la subrogación pero dichos casos dependen también del perfil del cliente. Si estás buscando una hipoteca con mejores condiciones suele ser porque estás sufriendo de liquidez y por tanto no eres un candidato deseable para esta operación.

Al fin y al cabo, como con todas las comisiones, es cuestión de negociar. Ahora que conoces todas las comisiones que vienen incluidas

en una hipoteca seguro que te lo piensas un poco más antes de firmar. Además has de recordar que no hay nada que no sea negociable cuando estarás pagándole a una entidad durante varias décadas.

Conociendo tu préstamo hipotecario y negociando las comisiones. segunda parte

08.10.2010

Hemos hablado en el artículo anterior acerca de la importancia que tiene conocer las comisiones de tu hipoteca. Es decir, conocer exactamente que te están cobrando y que es lo que te van a cobrar en el futuro de la larga vida de la hipoteca. De este modo, resulta fundamental saber si un día descubres que otra entidad te ofrece mejores condiciones que la tuya saber exactamente cuánto te va a cobrar tu banco por hacer el cambio a la otra entidad para poder negociar esta condición de antemano.

Hablamos entonces acerca de las comisiones de apertura, estableciendo que habían dos, la primera una comisión de apertura y la segunda una comisión de estudio. Dijimos que era muy fácil quitar esta comisión del medio e incluso rebajarla al 0% debido a que el banco sabe que está por atarte durante un par de décadas y no resulta tan molesto perder un poco de dinero a cambio de ganar mucho más durante 25 años.

No obstante, existen otra clase de comisiones que no son tan fácilmente negociables. Estoy hablando acerca de las comisiones que te cobra el banco durante la vida de la hipoteca. Estas son la comisión de novación, la comisión de amortización parcial y la comisión de subrogación (aunque técnicamente esta es una comisión de finalización se da durante el transcurso de la hipoteca).

La comisión de novación. Esta es la comisión que te aplica el banco por negociar las condiciones iniciales tras haber firmado el contrato. Dicha comisión es de un 0,5% del capital pendiente en el momento de la novación. Dentro de la novación se enmarcan la rebaja del tipo de interés, ampliación del tiempo de amortización así como la negociación de una carencia de capital.

La Comisión de amortización parcial es la comisión más ridícula que existe. Básicamente la entidad financiera te cobra una comisión por adelantar un dinero del préstamo. La comisión suele ser del 0,5% del capital pendiente, lo cual equivale a 500€ cuando hay 100 mil euros pendientes.

Comisión por subrogación. Esta es la comisión que te aplica el banco si deseas pasar tu hipoteca a otra entidad financiera. Dicha comisión es de hasta un 0.5% durante los primeros 5 años de la hipoteca y un 0.25% a partir del sexto año. Esto es decir entre 250 y 500 euros por cada 100 mil euros pendientes.

Es muy aconsejable intentar negociar estas comisiones, sobre todo la de la novación. Piénsese que si debemos solicitar una novación en algún momento es porque estamos justos de liquidez de modo que se aprecia una reducción en la comisión que se aplica a tales efectos.

Por otro lado, en lo que se refiere a la subrogación, hemos comentado previamente que existen entidades financieras que corren con los gastos de la subrogación si tienes un perfil deseable. No obstante, nunca está demás intentar negociar esta comisión y rebajarla lo más que se pueda.

Conociendo tu hipoteca y negociando comisiones, primera parte

07.10.2010

Al firmar un contrato por un préstamo hipotecario, nos comprometemos durante décadas a pagar dos cosas, la primera siendo el capital prestado para poder adquirir la vivienda y la segunda siendo los intereses que la entidad financiera nos cobra por dicho servicio.

A su vez, en algunos casos la entidad puede obligarnos a contratar seguros u otros productos vinculados así como unas comisiones que serán variables en número y precio según el banco y nuestra negociación.

Resulta muy importante que sepamos exactamente qué es lo que estamos firmando y que pese a que estemos bien económicamente en el momento de la firma seamos precavidos y negociemos bien las clausulas que en un futuro podrían beneficiarnos mucho.

Existen muchos tipos de comisiones distintas y resulta imperativo que las conozcamos todas para poder negociarlas correctamente con el banco. En el contrato que firmaremos existen las comisiones de apertura, las comisiones durante la vida de la hipoteca y las comisiones del final de la hipoteca.

Hoy hablaremos acerca de las comisiones de entrada de la hipoteca. Aquí hablamos de la comisión de apertura y la comisión de estudio.

La comisión de apertura es la comisión que te cobra el banco en concepto de apertura y formalización de la operación hipotecaria. Dicha comisión se encuentra entre el 0 y 2.5% del valor total de la hipoteca, ascendiendo a 2500 euros para una hipoteca de 150 mil euros. Es frecuente que los bancos online rebajen dicha comisión al 0% para hacer su oferta más atractiva.

La comisión de estudio es una comisión que suele emparejarse con la comisión de apertura, siendo esta comisión por el concepto de análisis y concesión del préstamo.

Estas son las comisiones más negociables de la hipoteca puesto que el banco está a punto de atarte por 20-30 años y ponerse de acuerdo en lograr anular estas comisiones no es un gran problema.

Otro detalle a tener en cuenta en esta clase de comisiones es que si bien muchos bancos online te la rebajan a cero, también es cierto que esta clase de bancos son más estrictos a la hora de conceder una hipoteca y resulta de vital importancia que tu perfil económico sea atractivo para ellos. De cualquier modo, como he constatado previamente estas son las comisiones más negociables. El problema viene en el próximo artículo con las comisiones durante la vida de la hipoteca.

El Euribor cierra el mes de septiembre en el 1,42%

05.10.2010

El Euribor a doce meses, tipo de interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España cerró el mes de septiembre en el 1,42%, con lo cual se suma el sexto mes consecutivo de subidas interanuales elevando la cuota de las hipotecas en una media de 10 euros mensuales o 120 euros anuales.

Con esta tasa mensual, el Euribor vuelve a encarecer los préstamos para aquellos usuarios que tengan ahora su revisión anual tras haber marcado el mes pasado su primer incremento, elevando la cuota por primera vez desde noviembre del 2008.

De este modo, el impacto para una familia que deba actualizar su hipoteca conforme al Euribor de septiembre será de unos 10 euros al mes en el caso prototípico de un contrato firmado recientemente para una vivienda de unos 125 mil euros, con un plazo de 25 años de amortización y un tipo de interés del Euribor más 0,5 puntos.

El Euribor selló entonces el mes de septiembre con una última subida diaria de 8 milésimas, hasta el 1,433%, continuando con la tendencia alcista que ha mantenido desde que estrenó el mes en el 1,411%. Según los expertos, es probable que la tasa hipotecaria cierre el año en el rango del 1,50 al 1,55%.

La progresiva alza del Euribor coincide con el estancamiento de la actividad hipotecaria y la persistencia de los problemas que existen en el sector inmobiliario que, según el gobernador del Banco de España, aún les falta mucho por resolverse. De hecho, como os comentamos previamente, la actividad hipotecaria cayó en el mes de julio un 0.32% en tasa interanual, lo cual significa el primer descenso desde que existen los registros de la Asociación Hipotecaria Española y contrasta con el más de 20% que experimento la contratación de préstamos hipotecarios en el boom inmobiliario español.