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Las entidades bancarias recuperan la totalidad de los préstamos hipotecarios morosos en un 90% de los casos

Los hogares y las empresas españolas adeudan 1, 8 billones de euros, de los que aproximadamente el 60 % (1, 07 billones) están garantizados con propiedades inmobiliarias. Aproximadamente 608.00 millones son hipotecas de particulares, con una tasa de morosidad hasta el mes de junio del 2, 96 %.

En los dos últimos años se ha triplicado la tasa de impago de las familias. Las perspectivas de futuro no son nada halagüeñas, la calidad de estos préstamos seguirá empeorando por la precariedad del actual mercado laboral.

Por contraposición con lo que se puede pensar que esto afecta negativamente a las entidades financieras, no es así, las pérdidas finales que soporta la banca con este tipo de financiación son escasas.

Para comprobarlo exponemos dos ejemplos que se pueden extrapolar al total del sector bancario español, ya que el perfil de la cartera de clientes particulares de las entidades financieras, es bastante homogéneo.

Banco Santander Central Hispano: desde el año 2001 ha recuperado más del 90 % del préstamo, es decir, en 9 de cada 10 hipotecas impagadas. En menos de un 5 % de las operaciones la recuperación ha sido equivalente o menor al 10 % de la deuda.

BBVA: desde el año 2001 ha recuperado el 90 % de los procesos, entre el 95 % y el 100 % de la hipoteca dudosa. Solo un 2 % de los créditos morosos han supuesto pérdidas importantes.

El quid de esta recuperación reside en que el rigor es menor en los préstamos hipotecarios. Esta variable (Loss Given Default o LGD) es el porcentaje del crédito que la banca no consigue ingresar después de todo el transcurso de recobro.

La LGD estriba de las garantías afiliadas a la operación en las hipotecas, es decir, de los inmuebles que la entidad financiera se confiere en el proceso de impago para su ulterior venta.

En el cómputo de la LGD también se incluyen los gastos de gestión que debe sobrellevar la banca como los costos de personal, los cargos por la transferencia de la titularidad del inmueble o los unidos a las causas judiciales.

Las mermas por las hipotecas de dudoso cobro de particulares se aproximan a 2.700 millones de euros. La rigidez de las hipotecas impagadas de los hogares españoles no alcanza el 20 %. Como ejemplo podemos comprobar las cifras de los dos bancos más poderosos de España:

Banco Santander 15 %.

BBVA 10 %.

Las hipotecas impagadas de las familias ascienden a 18.000 millones, el 20 % de la mora total del sector. Pero la banca evita riesgos con 52.000 millones en provisiones.

Pero si nos centramos en el sector promotor las perspectivas son menos optimistas. La financiación consigue 325.000 millones y alrededor de un 20 % estaría avalada con vivienda terminada. El 80 % restante sería crédito hipotecario avalado con obras en marcha o solares, con una LGD más alta. En términos totales la rigidez de los préstamos morosos a promotores se sitúa aproximadamente al 50 %.

Por regla general, las viviendas obtenidas por las entidades financieras ya incluyen descuentos aproximadamente del 30 % respecto a los precios de venta de hace dos años (los originales). A esto se una que en la compra han tenido que realizar dotaciones por indicación del Banco de España, disponen de suficiente margen para recobrar la totalidad del préstamo a corto plazo.

Otro tema muy distinto es el de las adquisiciones de solares. Las entidades financieras adquieren a precios de tasación muy rebajados. Pero no existen perspectivas reales que puedan hacer líquidas esas compras, en un periodo de dos años, por lo que tendrán que soportar importantes provisiones.

De todos modos el conjunto de la banca tendría la capacidad para enfrentar esta presión. Según datos del Banco de España, el margen de explotación que el sector acumula hasta el 2011 conseguiría absorber un contexto en el que la mora inmobiliaria lograra el 40 % y la LGD el 100 %. En un ambiente en el que los impagos se cuadriplicaran (actualmente no alcanzan al 10 %) y en que las entidades financieras recobraran cero euros con la posterior venta de los activos adquiridos.

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