La letra pequeña de las hipotecas
17.11.2009
La actual crisis económica ha paralizado el mercado inmobiliario y la morosidad va en aumento mes a mes, las entidades financieras han iniciado un plan de captación de clientes prósperos interesados en mejorar las condiciones de sus préstamos hipotecarios.
Las personas que piensan remplazar su hipoteca, buscan conseguir una rebaja en el diferencial que se les aplica sobre el euribor en las hipotecas de interés variable o un contrato sin suelo nivel a partir del cual el usuario ya no se ve favorecido de las bajadas del euribor.
No cabe duda que cambiar la hipoteca de entidad presume un ahorro considerable para el prestatario. Pero en algunos casos no es todo oro lo que reluce, y las nuevas condiciones de la hipoteca no son tan interesantes como se creía en un principio.
Lo mejor es leer atentamente las nuevas condiciones, en especial la letra pequeña, y realizar todos los cálculos necesarios. Si no tiene la formación necesaria, se puede asesorar por profesionales, para que le aclaren todos los puntos y conceptos. Se han de incluir en el cálculo final de la hipoteca los gastos que soporta el cambio de entidad, y calcular el total de los productos financieros que la nueva entidad obliga a contratar además del tradicional seguro de vida como aportaciones anuales a fondos de inversión, seguros de protección de pagos o planes de pensiones.
El primer problema, que se encuentra el usuario al pretender cambiar su préstamo hipotecario de entidad financiera (subrogar la hipoteca) es el valor de tasación del inmueble. Debido a la crisis aguda en el sector inmobiliario, el precio de la vivienda ha descendido a niveles insospechados. La mayoría de las entidades solo aceptan subrogaciones de prestamos cuyo importe no supere el 65% – 80% del precio de tasación actual. Esta circunstancia les complica las cosas a las personas que compraron sus viviendas en los últimos años, ya que apenas han amortizado capital porque en los primeros años de la hipoteca se pagan más intereses y su inmueble se ha abaratado.
De todos modos, las entidades financieras entregan opciones a esta circunstancia, como por ejemplo incluir un avalista o colocar un inmueble libre de obligaciones como garantía adicional del préstamo a reemplazar, para lo que habría que firmar un nuevo contrato. Alusión a parte merecen los gastos en concepto de comisiones de subrogación u otros trámites administrativos.
En la mayoría de los casos la comisión de cancelación es asumida por el cliente. Por lo general fluctúa entre el 0, 25 % y 0, 50 % del principal pendiente de pago, en algunos casos llega hasta el 1 %. Lo que quiere decir que si el préstamo apto de subrogarse es de 120.000 euros, el cliente tendrá que pagar a la antigua entidad financiera entre 300 y 1.200 euros por la comisión de cancelación.
Para comprobar las diferencias entre varias entidades financieras analizamos el siguiente caso: hipoteca de 120.000 euros, los gastos de tasación, notaría, registro, gestoría y cancelación o subrogación del préstamo.
Banesto aproximadamente los cálculos en torno a los 3.000 euros, corre con todos estos gastos.
Barclays: no cubre la comisión de subrogación.
Deutsche Bank contribuye con 1.000 euros a financiar parte de estos gastos.
Por lo general, las entidades financieras no asumen gastos que excedan de los 3.000 euros.
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