Las entidades bancarias recuperan la totalidad de los préstamos hipotecarios morosos en un 90% de los casos

18.11.2009

Los hogares y las empresas españolas adeudan 1, 8 billones de euros, de los que aproximadamente el 60 % (1, 07 billones) están garantizados con propiedades inmobiliarias. Aproximadamente 608.00 millones son hipotecas de particulares, con una tasa de morosidad hasta el mes de junio del 2, 96 %.

En los dos últimos años se ha triplicado la tasa de impago de las familias. Las perspectivas de futuro no son nada halagüeñas, la calidad de estos préstamos seguirá empeorando por la precariedad del actual mercado laboral.

Por contraposición con lo que se puede pensar que esto afecta negativamente a las entidades financieras, no es así, las pérdidas finales que soporta la banca con este tipo de financiación son escasas.

Para comprobarlo exponemos dos ejemplos que se pueden extrapolar al total del sector bancario español, ya que el perfil de la cartera de clientes particulares de las entidades financieras, es bastante homogéneo.

Banco Santander Central Hispano: desde el año 2001 ha recuperado más del 90 % del préstamo, es decir, en 9 de cada 10 hipotecas impagadas. En menos de un 5 % de las operaciones la recuperación ha sido equivalente o menor al 10 % de la deuda.

BBVA: desde el año 2001 ha recuperado el 90 % de los procesos, entre el 95 % y el 100 % de la hipoteca dudosa. Solo un 2 % de los créditos morosos han supuesto pérdidas importantes.

El quid de esta recuperación reside en que el rigor es menor en los préstamos hipotecarios. Esta variable (Loss Given Default o LGD) es el porcentaje del crédito que la banca no consigue ingresar después de todo el transcurso de recobro.

La LGD estriba de las garantías afiliadas a la operación en las hipotecas, es decir, de los inmuebles que la entidad financiera se confiere en el proceso de impago para su ulterior venta.

En el cómputo de la LGD también se incluyen los gastos de gestión que debe sobrellevar la banca como los costos de personal, los cargos por la transferencia de la titularidad del inmueble o los unidos a las causas judiciales.

Las mermas por las hipotecas de dudoso cobro de particulares se aproximan a 2.700 millones de euros. La rigidez de las hipotecas impagadas de los hogares españoles no alcanza el 20 %. Como ejemplo podemos comprobar las cifras de los dos bancos más poderosos de España:

Banco Santander 15 %.

BBVA 10 %.

Las hipotecas impagadas de las familias ascienden a 18.000 millones, el 20 % de la mora total del sector. Pero la banca evita riesgos con 52.000 millones en provisiones.

Pero si nos centramos en el sector promotor las perspectivas son menos optimistas. La financiación consigue 325.000 millones y alrededor de un 20 % estaría avalada con vivienda terminada. El 80 % restante sería crédito hipotecario avalado con obras en marcha o solares, con una LGD más alta. En términos totales la rigidez de los préstamos morosos a promotores se sitúa aproximadamente al 50 %.

Por regla general, las viviendas obtenidas por las entidades financieras ya incluyen descuentos aproximadamente del 30 % respecto a los precios de venta de hace dos años (los originales). A esto se una que en la compra han tenido que realizar dotaciones por indicación del Banco de España, disponen de suficiente margen para recobrar la totalidad del préstamo a corto plazo.

Otro tema muy distinto es el de las adquisiciones de solares. Las entidades financieras adquieren a precios de tasación muy rebajados. Pero no existen perspectivas reales que puedan hacer líquidas esas compras, en un periodo de dos años, por lo que tendrán que soportar importantes provisiones.

De todos modos el conjunto de la banca tendría la capacidad para enfrentar esta presión. Según datos del Banco de España, el margen de explotación que el sector acumula hasta el 2011 conseguiría absorber un contexto en el que la mora inmobiliaria lograra el 40 % y la LGD el 100 %. En un ambiente en el que los impagos se cuadriplicaran (actualmente no alcanzan al 10 %) y en que las entidades financieras recobraran cero euros con la posterior venta de los activos adquiridos.

Progenitores en apuros por ser avalistas

17.11.2009

Según el Instituto de la Juventud el 77 % de los españoles menores de 30 años viven en el domicilio familiar. La mayoría de los jóvenes se marchan de casa de sus padres entre los 28 y los 32 años, la precariedad laboral y la dificultad de acceso a una vivienda son las principales causas para no abandonar la casa de los padres.

La mayoría de los jóvenes trabajadores son mileuristas y los que deciden comprar una vivienda para independizarse, se encuentran con el problema que con su nómina no pueden cubrir el valor de la vivienda o del piso, muchos de ellos recurren a sus padres u otros familiares directos para que les avalen.

Por la crisis económica que estamos atravesando muchos de esos jóvenes se han quedado en el paro, y han tenido que volver a casa de sus padres para ahorrar gastos. Esto provoca un problema por desgracia bastante común, ya que los padres tienen que hacer frente a los pagos de la hipoteca para no perder la vivienda familiar.

La Asociación de Usuarios de banca (Ausbanc) estima que aproximadamente la mitad de las hipotecas en curso en la actualidad precisaron de aval, lo que da una representación de las familias que en estos momentos están en apuros económicos.

Para terminar de empeorar las cosas a los avalistas, la crisis en el sector inmobiliario ha hecho que caigan en picado los precios de la vivienda, por lo que resulta más complicado que los propiedades cubran la deuda pendiente.

En Ausbanc recomiendan tanto a los compradores como a los avalistas que negocien con los bancos o cajas cuando vean que su situación económica personal se complica. No se debe esperar a que se amontonen los impagos, hay que anticiparse a futuras situaciones.

La letra pequeña de las hipotecas

17.11.2009

La actual crisis económica ha paralizado el mercado inmobiliario y la morosidad va en aumento mes a mes, las entidades financieras han iniciado un plan de captación de clientes prósperos interesados en mejorar las condiciones de sus préstamos hipotecarios.

Las personas que piensan remplazar su hipoteca, buscan conseguir una rebaja en el diferencial que se les aplica sobre el euribor en las hipotecas de interés variable o un contrato sin suelo nivel a partir del cual el usuario ya no se ve favorecido de las bajadas del euribor.

No cabe duda que cambiar la hipoteca de entidad presume un ahorro considerable para el prestatario. Pero en algunos casos no es todo oro lo que reluce, y las nuevas condiciones de la hipoteca no son tan interesantes como se creía en un principio.

Lo mejor es leer atentamente las nuevas condiciones, en especial la letra pequeña, y realizar todos los cálculos necesarios. Si no tiene la formación necesaria, se puede asesorar por profesionales, para que le aclaren todos los puntos y conceptos. Se han de incluir en el cálculo final de la hipoteca los gastos que soporta el cambio de entidad, y calcular el total de los productos financieros que la nueva entidad obliga a contratar además del tradicional seguro de vida como aportaciones anuales a fondos de inversión, seguros de protección de pagos o planes de pensiones.

El primer problema, que se encuentra el usuario al pretender cambiar su préstamo hipotecario de entidad financiera (subrogar la hipoteca) es el valor de tasación del inmueble. Debido a la crisis aguda en el sector inmobiliario, el precio de la vivienda ha descendido a niveles insospechados. La mayoría de las entidades solo aceptan subrogaciones de prestamos cuyo importe no supere el 65% – 80% del precio de tasación actual. Esta circunstancia les complica las cosas a las personas que compraron sus viviendas en los últimos años, ya que apenas han amortizado capital porque en los primeros años de la hipoteca se pagan más intereses y su inmueble se ha abaratado.

De todos modos, las entidades financieras entregan opciones a esta circunstancia, como por ejemplo incluir un avalista o colocar un inmueble libre de obligaciones como garantía adicional del préstamo a reemplazar, para lo que habría que firmar un nuevo contrato. Alusión a parte merecen los gastos en concepto de comisiones de subrogación u otros trámites administrativos.

En la mayoría de los casos la comisión de cancelación es asumida por el cliente. Por lo general fluctúa entre el 0, 25 % y 0, 50 % del principal pendiente de pago, en algunos casos llega hasta el 1 %. Lo que quiere decir que si el préstamo apto de subrogarse es de 120.000 euros, el cliente tendrá que pagar a la antigua entidad financiera entre 300 y 1.200 euros por la comisión de cancelación.

Para comprobar las diferencias entre varias entidades financieras analizamos el siguiente caso: hipoteca de 120.000 euros, los gastos de tasación, notaría, registro, gestoría y cancelación o subrogación del préstamo.

Banesto aproximadamente los cálculos en torno a los 3.000 euros, corre con todos estos gastos.

Barclays: no cubre la comisión de subrogación.

Deutsche Bank contribuye con 1.000 euros a financiar parte de estos gastos.

Por lo general, las entidades financieras no asumen gastos que excedan de los 3.000 euros.

¿Paridad euribor tipos oficiales?

11.11.2009

El Banco Central Europeo decidió, como era previsible, mantener los tipos oficiales al 1% si bien anticipo que, de seguir la recuperación de las economías en la senda actual, los tipos serían modificados muy probablemente, a finales del primer semestre de 2010.

Tras el mantenimiento de los tipos de interés en el 1% todas las miradas se han dirigido al Euribor, quien acumuló cuatro caídas consecutivas y se situó en el 1,229%, un nuevo mínimo histórico que lo acerca cada vez más a la tan soñada, por las familias hipotecadas, paridad con el tipo de interés oficial.

La media acumulada mensual, se reduce y se sitúa en un 1,235% un valor que, sería un nuevo record si mantuviera la tendencia y cerrara el mes así, incidiendo positivamente en la revisión de los préstamos hipotecarios.

El euribor a 6 meses ya se situó por debajo del 1%, en una tendencia que se ha mantenido desde hace varias jornadas y que han llevado a los expertos a informar que, el indicador podría mantenerse en estos niveles mínimos hasta que el Banco Central Europeo modificara las tasas de interés.

Una decisión que se tomará no en base a criterios determinados por el producto interior bruto sino en función del comportamiento de los mercados laborales, ya que en un escenario de desempleo como el actual, una subida de tipos oficiales podría provocar nuevas crisis producidas por un ascenso descontrolado de la morosidad proveniente de las hipotecas.

Subasta de viviendas, la nueva forma de comprar casa

09.11.2009

Al más puro estilo de los portales de compra venta de Internet, la crisis, específicamente el exceso, el exceso de vivienda, de morosidad, de desempleo, de falta de liquidez, de solvencia… el exceso, marca las pautas de lo que serán los nuevos modelos productivos, cómo interactuarán con los consumidores y sobre qué bases se asienten.

El mercado inmobiliario, alentado por la caída de demanda de viviendas, el exceso de las mismas y el desempleo, supone un importante hándicap para la recuperación económica en nuestro país y, es absolutamente necesario articular nuevas formas de relaciones entre compradores, eventualmente solventes y entidades.

Las subastas de viviendas por Internet, están experimentando un fuerte auge, más de 72 inmuebles con descuentos superiores al 45% que se presentan ante el público interesado en inmoadjudica.

Las bondades de la tecnología al servicio de la reactivación de un mercado sin el cual, no se puede pensar en crecimiento y para el que las modificaciones estructurales que abarcan desde el precio del suelo hasta la forma de adquisición, son imprescindibles.

El 14 de noviembre se celebrará en Internet la segunda subasta, más de 150 viviendas con grandes descuentos y de forma independiente, como alternativa a la reactivación del mercado y la reducción de los stocks.

La forma de operar de las subastas de viviendas online es interesante, existen dos fases una la formativa en la que el cliente es informado globalmente de los inmuebles pudiendo realizar una visita virtual y la segunda en la que a partir de 100 euros, el cliente tiene acceso a la puja.

Sin duda, todo está cambiando.

Cláusulas suelo: ¿Otro debate eterno?

05.11.2009

Cuando ya parecía una realidad, cuando la conciencia social se había acostumbrado a la idea, esperanzadora idea, de la suspensión las cláusulas suelo en enero de 2010, el gobierno informa que, desde el ejecutivo se está a favor de mantenerlas.

Las razones; las cláusulas suelo son determinantes en la evolución del euribor y del mercado y es una decisión “libre” de los clientes aceptarlas o no, por lo que no constituyen  ningún abuso para el cliente.

Estas declaraciones, suponen el anticipo de los que será la decisión del próximo mes de enero donde, si nada lo remedia, las cláusulas suelo serán mantenidas.

En cuanto a la libertad con la que cuenta el cliente para decidir si las acepta o no, surgen las contradicciones desde las asociaciones de afectados ya que, el desconocimiento en los años de bonanza y la no-elección en el momento actual, no apuntan a una libertad plena en este sentido.

Los mismos criterios y las mismas respuestas parecen ser válidas para los mecanismos que tienen los clientes para reclamar frente a los abusos bancarios, máxime si pensamos que una reclamación bancaria se efectúa de la siguiente forma:

Un mes desde la presentación de la reclamación ante el servicio de atención al cliente y la obtención de respuesta, adversa en el 90% de los casos.

Tres meses, desde la presentación de la reclamación en el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Si la respuesta es adversa, como ha venido siendo, habrá que nombrar un abogado defensor e iniciar un proceso legal que, habitualmente, no tardará menos de uno o dos años en resolverse y, mientras esto se produce, las cláusulas suelo siguen limitando las rebajas de las cuotas hipotecarias a los clientes.

Las declaraciones del gobierno son contrarias a las sentencias ya emitidas en firme que forman parte de la jurisprudencia existente.

Descartemos desde ya, la eliminación de las cláusulas suelo y, mucho menos, con carácter retroactivo.

Alquiler público para superar la crisis del mercado inmobiliario

03.11.2009

El acceso a préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual así como la situación de colapso que se vive en el sector inmobiliario, arroja resultados que es necesario revertir si se quiere iniciar el camino a la recuperación económica.

Con las previsiones de los analistas relativas a los seis años que tardará el stock de viviendas en absorberse y el dato de desempleo conocido en el día de hoy, la implantación de medidas correctoras de la situación derivada de la crisis inmobiliaria, es urgente tanto en términos económicos, como sociales.

La Junta de Andalucía está poniendo en marcha una serie de medidas destinadas a dar movilidad al sector inmobiliario, reactivar la demanda, reducir la morosidad y permitir la absorción del stock de viviendas sin vender que se acumula en la actualidad.

Dentro de las medidas, se encuentra lo que desde la Junta de Andalucía se ha denominado “préstamo hipotecario reintegrable” que consiste en contecer préstamos que contemplan una reducción de las cuotas hipotecarias de un 20%.

Viviendas entre 60 y 120 metros cuadrados y cuyo importe máximo de financiación ascenderá a 200.000 euros, son las que se destinarán a este plan de reactivación económica.

No se contempla la entrega de una cantidad económica en concepto de entrada ni el establecimiento de avales o garantías adicionales por parte de los clientes.

Como complemento a esta medida, la Junta de Andalucía se dispone a comprar a los promotores viviendas nuevas que se transformarán en viviendas VPO y que se destinarán al alquiler con opción a compra a través de contratos de diez años.

Una muy buena iniciativa.

El mercado inmobiliario: Una crisis de más de seis años

02.11.2009

 Tras dos años de crisis económica y cuando, si miramos alrededor, observamos como el resto de las economías comienzan su recuperación y empiezan a presentar signos y datos de crecimiento aquí, en España, las previsiones son cada vez menos positivas.

La Fundación de Cajas de Ahorros- FUNCAS-  ha informado que, actualmente, existe una enorme deuda con riesgo creciente de morosidad e impagos y se solicita una “reconversión” del mercado inmobiliario.

Más de seis años podría tardar el stock de viviendas actual en ser absorbido por bancos y cajas de ahorros mientras que, en los hogares, Funcas ha informado que la vivienda es de mala calidad y continúa siendo cara. Una situación que tardará, según la fundación, muchos años en resolverse.

 El informe de patrimonio y vivienda requiere que el modelo inmobiliario se convierta a fin de minimizar el impacto que, un ejercicio más caracterizado por fusiones, subida de impuestos, pérdida constante de empleo y subida de tipos oficiales con repuntes del euribor hasta el 4%, puede suponer.

 Todas las entidades cuentan con portales especializados para dar salida a sus stocks, los juzgados permanecen colapsados por ejecuciones hipotecarias que, en ocasiones, tardan más de 18 meses sin resolverse y los préstamos  hipotecarios  formalizados, a pesar de registrar el interés más bajo de la historia en el mes de agosto, son cada vez menos.

No cabe ninguna duda que, el mercado inmobiliario marcará la tendencia de la economía en un ejercicio 2010 en el que la situación puede complicarse mucho en términos económicos.