Proteger el pago de la hipoteca de imprevistos, ¿es posible?

30.09.2009

En un momento como el actual asegurarse el pago de la hipoteca es fundamental, los riesgos a los que se exponen las familias con obligaciones de pago son muy altos.

No es exclusivamente el importe prestado y los intereses repercutidos, sino también el incremento que se produce ante cualquier retraso o letra impagada y, a diferencia de otras deudas, el riesgo que se asume es la pérdida de la vivienda.

Por este motivo, la mejor alternativa para asegurar la hipoteca es la contratación de un seguro de protección de pagos.

Una modalidad nueva de producto financiero que, incluida o prorrateada en las cuotas hipotecarias, garantiza el pago de la misma en caso de presentar una situación de pérdida de empleo o enfermedad y por un periodo de tiempo fijado previamente.

La cobertura se circunscribe al pago de las cuotas del préstamo hipotecario y, habitualmente, se protegen los pagos de los siguientes 12 meses a la pérdida del desempleo.

La cantidad que se asegura en los préstamos hipotecarios es superior a 1.600 euros y los requisitos para contratar el seguro de protección de pago son los siguientes:

Trabajar en el territorio nacional en jornadas remuneradas de 13 horas semanales de mínimo.

Estar dado de alta en la Seguridad Social

Tener entre 18 y 65 años

El seguro de protección de pago se puede contratar por cualquier trabajador, por cuenta propia o ajena y se activará en el momento de presentar una situación de incapacidad o desempleo.

Una muy buena opción para proteger el pago de las cuotas hipotecarias ante la eventual pérdida del puesto de trabajo.

El segundo trimestre registra una caída del 7,7% en el precio de la vivienda

30.09.2009

La vivienda sigue registrando caídas en concreto un 7,7% de tasa acumulada registró el segundo trimestre del año.

El Índice de precios de la vivienda arrojó datos correspondientes a la vivienda en todas sus modalidades.

Veamos los porcentajes de caídas que registro el mercado inmobiliario:

La vivienda nueva acumula descensos del 3,9%.

La vivienda de segunda mano, registra descensos más controlados pasando al 11,2% mientras que en el primer trimestre tuvo descensos por un 12,5%.

Por Comunidades Autónomas, Madrid, Cataluña y el País Vasco son las que más descensos acumulan.

El informe se elabora con el objetivo de evaluar la trayectoria de los precios así como las variaciones en las distintas modalidades, libre, nueva y segunda mano.

La vivienda de protección oficial no se contempla en este estudio, tampoco lo hacen las variaciones de metro cuadrado o las operaciones de compraventa realizadas, únicamente se evalúa el precio de la vivienda en relación con el trimestre anterior.

El informe elaborado por el Instituto Nacional de Estadística arroja datos considerablemente diferentes a los ofrecidos por el ministerio de la vivienda, la razón es que se utilizan diferentes métodos de medición.

Así, el ministerio de la vivienda informa que la vivienda arroja descensos acumulados por un 8,3% y sitúa el metro cuadrado  en 1920,9 Euros, utilizando los datos de ATASA asociación de sociedades de valoración.

Sin embargo los informes del Instituto Nacional de Estadista se realizan con los datos del Consejo General de Notarios a partir de las escrituras de compraventa firmadas.

Ya sea un 7,7% o un 8,3% lo cierto es que el precio de la vivienda continúa sus descensos, la escasa demanda, la incertidumbre laboral y la ausencia de crédito fluido está interfiriendo en esta corrección de los precios.

19,1% menos en hipotecas firmadas

28.09.2009

 El instituto Nacional de Estadística publicó los datos de las viviendas formalizadas para adquisición del mes de julio donde se refleja una caída en los préstamos hipotecarios firmados del 19,1%.

Este dato pone de manifiesto una caída que arrastra ya a más de 25 meses de caídas consecutivas, siendo las más pronunciadas desde el mes de enero.

El importe de las hipotecas sobre viviendas descendió un 17% con respecto al ejercicio 2008. Y, por entidades las cajas de ahorros concedieron más préstamos que los bancos. El tipo de interés medio aplicado a los préstamos fue un 4,36% para amortizaciones de 22 años mientras que descendió al 4,22% para amortizaciones a 20 años.

El 96% de las hipotecas constituidas en el mes de julio se formalizaron a un tipo de interés variable mientras que un 4% lo hicieron a tipo fijo. Novaciones y subrogaciones fueron las acciones más efectuadas sobre las hipotecas Las comunidades autónomas con más hipotecas constituidas fueron Madrid y País Vasco, mientras que las que presentaron crecimientos más negativos fueron Murcia y Galicia.

Una situación que continúa la tendencia a la baja en términos de endeudamiento, una situación propiciada por las entidades que mantienen el grifo de la financiación cerrado y por las familias cuya situación económica impide el endeudamiento.

Las previsiones apuntan a mayores caídas en la formalización de préstamos hipotecarios atendiendo a la constante destrucción de empleo y la subida de impuestos prevista que afectará directamente a la desgravación por adquisición de vivienda habitual.

Promotoras e inmobiliarias: Una calle sin salida

25.09.2009

Las promotoras españolas viven su peor momento, con un sistema financiero sobredimensionado y sobreendeudada acumulando stock de viviendas de forma constante y creciente, resulta complicado continuar con la actividad principal de este sector.

Desde la asociación de promotores se advierte de una nueva ola de concursos de acreedores y una reducción fuerte en la cantidad de promotoras que operan en el país al menos, hasta que la banca logre deshacerse del 70% de su stock de viviendas.

Competencia abierta en el mercado de venta de viviendas en mitad de una batalla que, hasta ahora, muestra una gran ventaja para el sistema financiero.

Un análisis estadístico sobre la última venta de viviendas low cost informa que Caja Madrid realizó más de 100 reservas mientras que Vallehermoso o Urbis no llegaron más allá de 20 unidades.

La razón de esta ventaja es clara, la banca puede actuar en situación e monopolio total ya que a los descuentos aplicados sobre las viviendas, le añaden condiciones óptimas de financiación y la garantía de lograr una hipoteca.

Si el cliente compra la vivienda a los bancos, incluso ahora, puede lograr una financiación del 100% unas tasa de interés por debajo de la media del mercado y la garantía de la protección frente al desempleo, sin embargo si acude a una promotora se encontrará con las puertas cerradas para el acceso al crédito o en su defecto, con condiciones muy duras en términos de financiación, diferencial y requisitos exigidos.

En este sentido la patronal firmó con el banco Santander y La Caixa en marzo y julio respectivamente un acuerdo de colaboración para que los clientes que adquieran viviendas a las promotoras puedan beneficiarse y, asegurarse, la financiación en condiciones preferentes con estas entidades.

La morosidad es uno de los grandes problemas a los que se enfrenta el sector, rondando el 6% y en ascenso, la posibilidad de reactivar el mercado inmobiliario y acabar con los stocks existentes es aún muy remota y apunta a que permanecerá así en un horizonte temporal lejano, superior a los 4 años, de acuerdo a los estudios realizados.

Se aprueba en el Senado la suspensión de las cláusulas suelo

24.09.2009

Una buena noticia… al fin, en mitad de tantos datos negativos, tantas previsiones que sitúan a la economía española en una espiral compleja de la que parece no haber salida.

El Senado español aprobó, esta vez contando con la unanimidad de todos los grupos parlamentarios, la suspensión de las cláusulas suelo que limitan las rebajas de las cuotas de los préstamos hipotecarios.

Si se ratifica esta medida, todas las entidades bancarias deberían eliminar las cláusulas suelo de sus hipotecas vigentes y realizar los ajustes de las cuotas a las rebajas del euribor.

El texto presentado exige la eliminación de otros tipos de abusos bancarios y solicita que el Banco de España emita un informe sobre los abusos que se estaban cometiendo con los préstamos hipotecarios.

Una medida que llega después de denuncias constantes de los clientes sobre las cláusulas suelo.

Recordamos que las cláusula suelo limitan a un 3% o 4% las rebajas en las cuotas cuando un euribor al 1,2% podría suponer un  ahorro considerable y un estancamiento de la morosidad al verse incrementado el poder adquisitivo de las familias.

Las entidades que no eliminen las cláusulas suelo de sus hipotecas una vez aprobada la medida incurrirían en delito.

Así mismo en caso de ser aprobada la entidad deberá devolver con intereses y efectos retroactivos todas las rebajas del euribor no aplicadas en las hipotecas.

La medida, de ser aprobada, entraría en vigor a comienzos de 2010 y supondría una gran pérdida para las entidades bancarias.

Ministerio de vivienda y préstamos hipotecarios VPO

24.09.2009

El ministerio de vivienda ha asegurado que se hará cargo de las viviendas de protección oficial cuyos préstamos hipotecarios no puedan ser pagados por los titulares por haberse quedado en situación de desempleo.

Con dos medidas en marcha para subsanar esta situación, el ministerio de vivienda ha informado que ofrecerá a las entidades la recompra de las viviendas que resulten impagadas.

Sin embargo, desde el ejecutivo se denuncia que se han incrementado las reclamaciones de clientes a los que les han adjudicado una vivienda de protección oficial y sin embargo no logran la financiación necesaria para adquirir la propiedad.

Así mismo, el gobierno planea la posibilidad de recomprar las viviendas en caso de situaciones de Imago y ofrecer alquileres sociales mientras las personas encuentran un nuevo puesto de trabajo y regularizan su situación.

Se eliminará la restricción actual que impedía a una persona a la que le habían adjudicado una vivienda de protección oficial y no podrían pagarla acudir a nuevas adjudicaciones durante los dos años siguientes, y se prevé la captación de viviendas que las promotoras e inmobiliarias no pueden vender para incorporarlas al parque de alquiler social que se elabora.

En resumen, nos enfrentamos a las siguientes medidas para atajar la morosidad hipotecaria:

1.- Las ejecuciones hipotecarias disminuirán y los bancos se encargarán de la gestión de las viviendas a través del alquiler con opción a compra.

2.- El Gobierno garantiza la compra de las viviendas VPO que resulten impagadas y planea la creación de un alquiler social por un periodo de 5 años.

3.- Las entidades planean comprar las viviendas de las promotoras para destinarlas a alquiler.

No puedo pagar la hipoteca: ¿Qué hago?

23.09.2009

Muchas familias se encuentran ante esta pregunta, tras dos años de tirar de la cuerda, reducir gastos, eliminar ítems del presupuesto familiar, las subidas de impuestos, las regulaciones de empleo y la pérdida del puesto de trabajo, pone contra las cuerdas a muchas familias solventes.

El sistema financiero se prepara para la subida de los tipos oficiales que, si bien no es inminente, llegará cuando aún España no haya logrado encontrar la senda de la recuperación.

Ante este escenario pocas son las opciones que se tienen cuando no se puede seguir pagando la hipoteca, en la práctica porque en teoría, existen alternativas contempladas por la Ley a las que poder acogerse.

Recordando siempre que, cualquier modificación o reunificación de deudas debe realizarse antes de haber entrado en situación de impago, le informamos de las alternativas existentes y cómo efectuar su solicitud para que sea efectivo.

Periodos de carencia: Si bien en la práctica los periodos de carencia se han convertido en un concepto abstracto del que las entidades no quieren hablar, como solución temporal puede ser útil ya que de acuerdo a lo contemplado en las escrituras, los préstamos hipotecarios contemplan un periodo en el cual solo se abonará el capital pendiente, lo que puede reducir la cuota hipotecaria a la mitad. La forma de solicitarlo es por escrito y adjuntando la escritura firmada en la que se contempla la carencia.

Moratoria hipotecaria: Otra medida en abstracto, el acuerdo contempla la reducción durante dos años de la mitad de la cuota con un máximo de 500 euros mensuales y con el apoyo y la financiación del ICO.

Para acceder a la moratoria de hipotecas deberá presentar una situación de desempleo de tres meses y/o ser pensionista por viudedad habiendo adquirido esta condición con posterioridad a la firma de la hipoteca.

Novación Hipotecaria: Una opción sin coste en la Comunidad de Madrid por medio de la cual podrá realizar modificaciones que le permitirán reducir su cuota hipotecaria.

Si ya ha entrado en situación de impago y no puede continuar con la carga hipotecaria, la recomendación es poner la vivienda en venta por un importe que cubra las deudas pendientes y asumidas, antes de llegar a una situación de embargo de la propiedad. Si está en esta situación acuda a su banco o caja y expóngalo claramente.

El FMI pide subidas de tipos oficiales

23.09.2009

Mientras el desempleo y la morosidad que mantienen el sistema inmobiliario, empresarial y financiero, contra las cuerdas sigue su escalada, el Fondo Monetario Internacional, ha pedido una subida de tipos de interés a fin de mantener el control sobre los riesgos de mantener esta política de tipos oficiales bajos en términos de macroeconomía.

Solicita a los Bancos Centrales que la corrección es necesaria para evitar el riesgo del acceso en los mercados de activos financieros y créditos.

La subida de tipos de interés no es exclusivamente una medida correctora de la inflación, sino que en definitiva la expansión rápida del crédito en las economías que se están recuperando, podría derivar en nuevas crisis con consecuencias demoledoras.

El Fondo Monetario Internacional informó que, la crisis no ha sido provocada exclusivamente por una política monetaria defectuosa si bien es cierto, que las señales que las ecónomias lanzaron previas a la crisis no fueron tenidas en cuenta.

La falta del control del riesgo fue el detonante de la crisis económica y, para el futuro, reformas fiscales, políticas monetarias y reformas laborales deben ser las claves en las que se centren las acciones de los organismos centrales.

Subidas de tipos de interés que afectarán profundamente a la economía española que, ciertamente, no se encuentra aún en una situación de recuperación y que se enfrenta a un otoño caracterizado por desempleo en ascenso, morosidad desbordada y déficit público en niveles preocupantes.

Préstamos hipotecarios y las obligaciones de los notarios

22.09.2009

Muy pocas personas conocen las obligaciones de las entidades, organismos e instituciones en términos de prestación de asesoría, colaboración y servicios.

A pesar de tener una de las legislaciones más completas en términos de derechos de los ciudadanos, los años de bonanza fueron delegando a nuestras leyes a un segundo plano en el que nadie se preocupó en exceso por comprobar si se estaban haciendo bien las cosas.

En términos financieros, conviene recordar que los bancos y cajas de ahorros se rigen por el código de buena conducta y las normas de transparencia bancaria del Banco de España.

Pero… es muy importante saber que los notarios tienen una serie de obligaciones que cumplir para con los firmantes de escrituras de préstamos y créditos, especialmente los préstamos hipotecarios.

El rol que ocupan los notarios en la sociedad es de ministros de fe, ellos son quienes deben asegurar la legalidad de los documentos que ratifican con sus firmas. En este sentido el notario tiene la obligación de reunirse con los firmantes de escrituras de préstamos y créditos tres días antes de la firma para explicar de forma clara y entendible el significado de todas las cláusulas contempladas en las escrituras y su incidencia en el futuro en los diferentes escenarios. 

Veamos cuales son las obligaciones de los notarios:

1.- Comprobar la concordancia entre los tipos de interés reflejados en la escritura y los tipos oficiales publicados en el Banco de España

2.- Examinar las cláusulas suelo y techo e informar a los clientes del significado de las mismas y su incidencia en las cuotas hipotecarias

3.- informar a los clientes sobre la existencia y posibilidad de cancelación anticipada del préstamo hipotecario.

4.- Analizar los anexos a fin de evitar cláusulas que supongan recargos adicionales para el cliente.

 Recordar, por último, que la elección del notario es libre por parte de los clientes, así como la elección de la tasadora y la compañía de seguros.

Demanda inelástica de la vivienda, ¿Cómo satisfacerla?

21.09.2009

Es una realidad, la vivienda y el sistema inmobiliario no sale de su espiral. La única forma de acceder a una vivienda es a través de un préstamo hipotecario, sin embargo, la mayor parte de las ofertas actuales son incompatibles con la situación de las familias.

La inestabilidad laboral está llevando a una situación en la que las familias, directamente, se mantienen cuanto más alejadas de los créditos, mejor.

Por otra parte, la mayor parte de viviendas en venta, tienen hipotecas muy superiores al valor del suelo por lo que la venta se hace imposible ya que el precio de la vivienda lleva una año y medio acumulando descensos mientras que las hipotecas no han terminado de reflejar los tipos oficiales y las constantes rebajas del euribor, por lo que la amortización de deuda pendiente es, simplemente imposible.

Según el ministerio de la vivienda las tasaciones han descendido considerablemente, mostrando una realidad en la que los ciudadanos se mantienen lejos del crédito ante la morosidad y la inestabilidad laboral.

Los bancos también participan de este colapso, el cierre del grifo de la financiación se ha convertido en una realidad constante, la concesión de créditos hipotecarios se ha endurecido y los requerimientos de vinculación extra para lograr diferenciales bajos son, la mayor parte de las veces, imposibles de alcanzar.

A la hora de elegir un préstamo hipotecario debe seguir las siguientes recomendaciones:

Solicite y estudie previo a la firma, una oferta vinculante que recoja todas las condiciones a las que se compromete al firmar la hipoteca.

Preste atención especial a los productos vinculados y prorrateados en las cuotas hipotecarias, cláusulas suelo y techo que limiten las bajadas en casos de tipos de interés favorables y las subidas en caso de que los tipos cambien su tendencia.

Estudie su situación económica presente y futura y tenga presente que las previsiones hablan de tipos de interés oficiales que se incrementarán en un periodo no superior a nueve meses y repuntes del euribor hasta situarse en el 4%.

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