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¿Como beneficiarse de la bajada del Euribor?

No va a ser fácil, pero no cabe duda de que es posible mejorar las condiciones de la hipoteca mediante una novación de la hipoteca o cambiando de banco subrogando el préstamo hipotecarios.

Son las dos principales medidas que indican los analistas fianancieros para beneficiarse desde el primer momento del vertiginoso descenso del Euribor.

Con la crisis que tenemos encima, las únicas buenas noticias provienen del descenso continuado del indice Euribor debido a que supone una futura reducción en las cuotas de nuestras hipotecas. Pero en los casos en que la revisión se ha efectuado en diciembre y en enero nos encotramos con la desagradable sorpresa de que la letra ha aumentado.

La razón del aumento es que no se ha aplicado el Euribor actual a los préstamos hipotecarios. Los bancos aplican a la revisión del préstamo la media del Euribo de dos meses atrás, dependiendo de las condiciones con las que se haya firmado el contrato. He aquí el porque de tantas sopresas desagradables con la hipoteca.

Lo más doloroso es ecuchar de forma continuada cuando se hacen los calculos de ahorro con el nuevo Euribor. Por ejemplo, para una crédito hipotecario medio de 135.200 euros a 22 años con un diferencial de medio punto + Euribor que haya tenido la revisión en Noviembre y Diciembre, se le adjudica la tasa oficial del mes de octubre cuando el Euribor estaba en las cotas más altas al 5,248%, la cuota asciende a 903,51 euros.

La misma hipoteca en igualdad de condiciones  revisada en este mes tendrá una letra de 700,21 euros, más de 200 euros de diferencia porque se actualizará, previsiblemente, con el Euribor al 2,5%.

A estas alturas de la película, no es descartable que el Banco Central Europeo siga recortando los tipos oficiales con lo que, esperando que la lógica se imponga, el Euribor pronunciará más los descensos. Por lo que el desajuste en el pago de cuota se puede prolongar durante varios meses.

Existe varias soluciones

Existen distintas soluciones para beneficiarse de la caída del Indice Euribor desde primer momento. Desde distintas organizaciones de consumidores la recomendación acudir al banco para renegociar las condiciones de la hipoteca. La primera opción es realizar una novación. Es decir, cambiar las condiciones del préstamo sin cambiar por ello de entidad. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explica que esta operación implica unos costes, que son son reducidos en comparación con la reducción de la cuota hipotecaria que se obtiene.

Pero los consumidores avisan que “es bastante probable” que los bancos no acepten la novación. Si lo hacen, la entidad querrá aplicar una comisión sobre el capital. Según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) es una práctica habitual, por ello aconseja revisar de arriba abajo el contrato para hallar dicha comisión y negociarla. “Las condiciones que se suelen negociar son el tipo de interés, el plazo, y beneficios fiscales, como la exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y otros de carácter registral”, señala ADICAE y añade que es la opción más económica para el cliente.

Lo normal es que los bancos sean duros en las negociaciones y rechacen la novación. En este caso lo mejor es acudir al “mercado”, buscar entre otros bancos mejores condiciones para subrogar la hipoteca, trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad. Con una oferta mejor bajo el brazo, el banco seguro que es más laxo en las negociaciones de la novación. “Amenazar con subrogar la hipoteca en la competencia suele ser efectivo. Es un arma para presionar al banco”, indica Ángel Bouzas, director general de Freedom Finance, compañía de asesoramiento e intermediación financiera.

La subrogación es una opción bastante más cara y complicada, pero merece la pena si se recibe la negativa de la entidad financiera.

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