¡Cuidado con las hipotecas multidivisa!
14.11.2008
Dada la actual coyuntura internacional y la crisis inmobiliaria local que hace muy difícil el acceso al crédito, se está empezando a hablar del fenómeno de las hipotecas multidivisa. Éstas no son precisamente un instrumento financiero muy nuevo; la verdad es que ya llevan muchos años con nosotros, pero sí que son un producto muy poco utilizado. Y la razón es bien sencilla de explicar: tiene un altísimo riesgo, lo repito un altísimo riesgo.
Nadie que no tenga unos amplios conocimientos financieros debería contratar este producto que a simple vista parece muy sencillo y altamente rentable, pero que esconde muchísimas peculiaridades y sorpresas detrás.
Una hipoteca multidivisa es algo tan sencillo como contratar una hipoteca en otra moneda distinta al euro, como yenes o dólares que son las más comunes. La ventaja que tienen que es aprovechan que los tipos de interés de estas monedas son mas bajos. En el caso del dólar es del 2% y en el del yen, del 0,3%, frente al euro que está en el 3%.
¿Por que no son recomendables? Pues, por varios motivos. Estas hipotecas suelen tener un diferencial de coste mayor que el normal en España. Es decir, que si una hipoteca en euros tiene un coste de Euribor más 0,5% por decir algo, en otra moneda suele tener un diferencia de 1,5%. Además, las comisiones de contratación son mucho más altas. Todo ello hace que el diferencial que nos íbamos a ahorrar se reduzca notablemente. Pero la principal razón de su riesgo está en que, cuando contratamos una hipoteca de este tipo, estamos especulando con el tipo de cambio de las monedas. ¿Qué quiere decir esto?
Pues que solicitamos el préstamo en yenes con el cambio actual contra el euro fijado, pero para devolver esa cantidad el cambio es variable. Si el mercado nos es favorable tendremos que devolver una menor cantidad de hipoteca, la casa nos puede salir por la mitad de precio, pero sino es así, es posible que tengamos que pagar el doble o triple del crédito haciendo inviable que lo podamos pagar. Dicho de otro modo, nosotros haríamos, sin querer claro, carry-trade. Una palabra que a muchos os sonará, pero que casi nadie sabrá qué quiere decir. Pues es sencillo de explicar: carry-trade es endeudarse a bajo coste en yenes y comprar deuda de alto interés en euros para ganar el diferencial. Esto es una operación de alto riesgo que sólo hacen profesionales y que estos días está dando más de un dolor de cabeza.
Mi recomendación es que nadie se deje tentar por esta posibilidad porque tiene las mismas posibilidades de ganar que jugando a la ruleta blanco o negro en el casino: una entre dos. ¡No lo olvidéis!
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Un año de hipoteca gratis por hacer aportaciones al plan de pensiones
14.11.2008
Esta es la curiosa oferta que hace Bancaja. En los tiempos de crisis que vivimos los sorteos se han puesto más de moda que nunca. Ya se sabe que la gente solemos buscar una salida rápida a nuestros problemas y las entidades financieras lo saben.
Bancaja sorteará el pago total de una hipoteca entre sus clientes que hagan una aportación a su plan de pensiones y también entre los nuevos clientes que contraten el producto.Tendrán derecho a entrar en el sorteo todos aquellos que hagan aportaciones o contraten algún plan de pensiones de Bancaja entre el 1 de noviembre y el 31 de diciembre de este año. Para aquellos que hagan aporten entre 300 y 3.000 euros, la entidad sorteará hasta 40 hipotecas Bancaja con un límite máximo de 9.600 euros brutos por hipoteca. Aquellos que aporten entre 3.000 y 10.000 euros recibirán un MP4 de regalo. Las aportaciones que van más allá de 10.000 euros se realizarán abonos en cuenta, con un importe límite de 3.000 euros. De este modo aquellos que hagan aportaciones entre 10.000 euros y 40.000 euros se beneficiarán de un 1% en efectivo y 1% en el plan de ahorro gratuito DoblePlan de la entidad valenciana. Mas allá de 40.000 euros los clientes recibirán el 3% en efectivo más el 1% en DoblePlan. El único requisito a cumplir por el participe, sin contar con la aportación o contratación del plan, es que debe permanecer un mínimo de dos años dentro de la entidad. Aún así podrán colocarlos dentro de una amplia gama de planes tanto de renta fija como de renta variable que ofrece la entidad sin ningún tipo de gasto.
Esta es una de las muchas ofertas que veremos de aquí a final de año y más teniendo en cuenta el momento tan malo que pasan los planes de pensiones. No es una mala alternativa aunque personalmente nunca he sido amante de los sorteos ni regalos. ¡Prefiero las ofertas en efectivo y sin condiciones!
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¿Cuánto deben caer los pisos para que el mercado inmobiliario se normalice?
13.11.2008
Esta es la pregunta del millón de dólares y está claro que la respuesta no es sencilla. En primer , habría que saber qué entendemos por mercado inmobiliario normal en España, ya que durante años en este país se han construido más viviendas por año que en todo el Reino Unido, Francia y Alemania juntos. Lo cual nos dice que una bajada del 50% o más, como la que se está produciendo, nos dejaría con un mercado similar a nuestros vecinos del norte. Pero hay algunas diferencias entre ellos y nosotros. La primera: la gran importancia del turismo residencial; es decir esos “abuelitos” del Reino Unido que se compran una casa para pasar la mitad o toda su jubilación al calor del solecito español o esas familias alemanas que tienen su segunda residencia en las Islas Baleares y pasan aquí sus fines de semana. Segunda: el mercado del alquiler apenas supone un 7% del mercado inmobiliario total en España, cuando en nuestros vecinos representa más del 40%. Y tercera: ese afán por la propiedad del tocho que todo español lleva dentro y que hasta hace poco había hecho pensar a muchos que las viviendas nunca bajan. ¡Pues sí que bajan, sí!
Teniendo en cuenta todo esto se hace difícil pensar que se vuelva a la locura de estos últimos años, pero el mercado está claro que debe estabilizarse y para ello deben ocurrir varias cosas. El sistema financiero tiene que volver a funcionar ya que sin financiación no es posible comprar y vender viviendas. Los precios deben bajar, ¿hasta dónde? pues hasta que representen un coste razonable de adquisición. Una familia no puede destinar jamás más del 40% de sus ingresos porque si lo hace, se entra en un endeudamiento excesivo. En esta época de inestabilidad laboral incluso ese porcentage se ha de reducir. Además, el coste financiero debe reducirse o, mejor dicho, debe estabilizarse ya que son los cambios bruscos los que crean los problemas a las familias. Otra medida a tomar es que los ayuntamientos han de dejar de especular con el suelo para financiarse porque de lo contrario, ya lo hemos comprobado, los costes de las viviendas nuevas se disparan. Y por último, los promotores que queden en el mercado, deben cambiar su mentalidad: ¡no es posible cargar esos márgenes abusivos que se hann cobrado hasta ahora!
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El Euribor comenzará a dar alegrías a partir de diciembre
13.11.2008
¡Por fin muchas familias podrían empezar a despertar de la pesadilla de las subidad de cuotas de las hipotecas!El Euribor de noviembre estará por debajo de la cifra que marcó hace un año y la bajada se trasladará en las revisiones de hipotecas de diciembre. Esto dará un respiro a las familias más endeudadas permitiendo la reducción de sus cuotas mensuales.
Segun la mayoría de los expertos, el Euribor podría caer por debajo del 4% a finales de noviembre, lo que supondrá que las cuotas en revisión se reduzcan en 50 euros al mes o más de 600 euros al año. El tipo se sitúa a día de hoy en el 4,37%, una cota que no se veía desde febrero de este mismo año cuando cerró en el 4,35%, el mínimo de2008.
Parece que las continuas rebajas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo de estas últimas semanas comienzan a dar sus frutos. Cierto es que el diferencial aún es considerable, ya que es de más de un 1% con los tipos oficiales que se sitúan en el 3,25%, y que este margen es el doble de la media histórica de este diferencial que es del 0,4%. Pero está claro que la tendencia ha cambiado y que el margen se estrecha. Las medidas tomadas están empezando a tener efecto y, sin duda, mejorarán durante los próximos meses la salud financiera de las familias.
Las expectativas son positivas ya que la mayoría de analistas esperan que los tipos de interés acaben el año en el 2%. Teniendo en cuenta el diferencial, esto haría que el Euribor acabase el año por debajo del 3%. Las bajadas tardarán en notarse por el efecto de las revisiones pero es un buen momento para que aquél que tenga una hipoteca que tarde mucho en revisarse acuda a su entidad y solicite un mejor trato. ¡Es muy posible que lo consiga!
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ICV solicita que el embargo por impago de la hipoteca se limite al bien hipotecado
12.11.2008
Se acaba de registrar en el Congreso una proposición no de Ley en la que se solicita que el embargo motivado por el impago de un préstamo hipotecario se limite a los propios bienes hipotecados y no se extienda al resto de propiedades y futuros ingresos del deudor.
En el documento, al que ha tenido hoy acceso Efe, el grupo parlamentario justifica la propuesta en el “interés público”, teniendo en cuenta que las previsiones señalan que “el 40 por ciento de los hogares puede entrar en situación de vulnerabilidad en los próximos meses” y que la morosidad de las familias hipotecadas, añade, “se ha triplicado en un año, hasta el 1,306 por ciento”.
Ante la grave situación económica, se considera que la única medida adoptada por el Gobierno para ayudar a las familias a sobrellevar la crisis -la moratoria en el pago del 50 por ciento de la hipoteca durante dos años- es una simple rebaja de las comisiones bancarias, los honorarios de notarios y registradores a la hora de renegociar la deuda. En resumen que es una ayuda muy escasa dada la situación real de las familias.
“No es un verdadero plan de rescate a las familias en situación económica grave y pone de manifiesto que bancos e inmobiliarias, responsables en gran parte de la burbuja inmobiliaria, tienen más capacidad de presión que las víctimas”, indica el documento.
Acusa al Gobierno de haberse mantenido “pasivo” a la hora de evitar el sobreendeudamiento de las familias, un fenómeno que, según el grupo, ha estado provocado por una legislación que “ha protegido los créditos de las entidades financieras y ha perjudicado a las familias hipotecadas”.
ERC-IU-ICV ha propuesto variar la Ley Hipotecaria de forma que si en la subasta del bien hipotecado por impago del crédito no se llega a cubrir la deuda contraída con la entidad financiera, el embargo no pueda trasladarse al resto de bienes, la nómina y los ingresos del deudor.
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Las entidades bancarias encarecen los préstamos hipotecarios
06.11.2008
Los hipotecados estamos observando satisfactoriamente que, a pesar de la crisis galopante, aún existen buenas noticas en el sector de las hipotecas. Y es que el Euribor lleva 19 bajada consecutivas que lo alejan de los máximos historicos que bordeo hace poco tiempo.
Las buenas noticias parece que van a continuar si se confirma el rumor del recorte de tipos de interés por parte del BCE, rumor que puede confirmarse hoy mismo y podría dejar los tipos en el 3,25%
No obstante, la alegria va por barrios y aquellos que están pensando en la contratación de nuevas hipotecas no lo tienen tan fácil. Según datos proporcionados por el Banco de España, las entidades bancarias no estan trasladando la contención del Euribor a las nuevas hipotecas.. Lo cual, dada la situación de crisis, me parece bastante grave.
Lo que bancos y cajas están haciendo es trasladar a los clientes el mayor coste que las entidades sufren para conseguir sus recursos. El mercado interbancario sigue seco y han aumentado las primas de riesgo, lo que incrementa el coste de las emisiones por parte de las entidades financieras. A eso se une la incesante guerra por la captación de pasivo. La banca cada vez paga más por los depósitos. Como todos son costes adicionales, dicen los bancos, se ha de subir lo que se cobra por los préstamos si se quiere mantener el margen de negocio.
Son más afortunados aquellos que tienen que renovar su hipoteca. Esto es debido a que no tienen que sufrir por el diferencial que les aplica su entidad financiera, ya que éste no se modifica -salvo que tengan pactado lo contrario-, sino por el Euribor, que es la parte variable de su préstamo.
Este índice estaba en el 4,61% en noviembre de 2007 y en lo que va de mes ronda el 4,8%, aunque con tendencia a la baja.
De este modo, quienes revisen su crédito con referencia al Euribor de noviembre podrán encontrarse con que su letra mensual apenas sube o, en la hipótesis más favorable, que baja levemente.
Vía | elmundo.es
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19 bajadas consecutivas del Euribor
06.11.2008
Aunque estamos en el buen caminio, el Euribor, principal indice de referencia de los préstamos hipotecarios, todavía sigue siendo muy elevado respecto al año anterior.
El Euribor a 12 meses ha marcado hace pocos día su decimonoveno decremento consecutivo. Su tasa diaria se ha fijado en el 4,764%, lo que supone un descenso de 0,75 puntos desde que en octubre comenzara su racha bajista. La actual media provisional de noviembre está situada en el 4,806%.
Hace aproximadamente un mes los bancos centrales aplicaran un bajada simultanea de los tipos de interés, se podría decir que este hecho marco el comienzo de los decrementos continuados. no obstante, aún está demasiado alto respecto al tipo oficial del dinero en la eurozona ,a 3,75%, y de los niveles marcados en 2007.
Los continuos descensos del Euribor indican que la reducción del precio del dinero está consiguiendo devolver la confianza, poco a poco, a las entidades bancarias. Es necesario recordar que la referencia hipotecaria, además de ser la referencia más usada en el cálculo de hipotecas, es el tipo de interés al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario del euro.
La racha de descensos consecutivos del Euribor se podria mantener si, tal como indican los rumores
, se aplica un descenso de nuevo a los tipos en la zona euro. Los especialista económicos esperan que se aplique una rebaja de medio punto, lo que dejaría el precio oficial del dinero en el 3,25%.
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Arranca Meeting Point en su edición más difícil
04.11.2008
El sector de la construcción e inmobiliario, el Barcelona Meeting Point, que cada año cosechaba importantes éxitos, tanto de expositores como de visitantes, acaba de abrir la 12ª edición que durará hasta el 9 de noviembre.
Ésta es una de las ediciones más complicadas en la que se ha visto la feria, ante la situación actual del sector inmobiliario y compra venta de viviendas que vive el país. A pesar de ello, Enric Lacalle, el presidente del salón, ha mostrado su optimismo ante el panorama actual, mostrando la cara más positiva.
A pesar de ello, la realidad es otra y el difícil momento de crisis que atraviesa este sector se ve reflejado en el primer día de salón, con menos afluencia que otros años. Según declaraciones de algunos expositores a medios nacionales, las complicaciones todavía durarán hasta mediados del año que viene y la reducción de precios de las viviendas es la tónica actual.
La propia feria ha anunciado que este miércoles la ministra de vivienda, Beatriz Corredor, ha confirmado su presencia en el acto inaugural de la feria.
A pesar de la crisis, el salón da un impulso a todos aquellos inversores que buscan nuevas oportunidades, sobre todo, en países extranjeros. Debates, conferencias y otras actividades ayudarán a clarificar las claves para salir o aguantar la crisis. Además, el Gobierno de Brasil ha sido invitado al salón y va a presentar una novedad mundial: el plan urbanístico y de infraestructuras que se llevará a cabo en el país para la celebración de la Copa del Mundo de Fútbol en 2014.
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Préstamo cambio de vivienda
04.11.2008
Ante la situación actual española, algunas cajas y bancos lanzan nuevos y atractivos productos para dar facilidades a los usuarios.
BBK, uno de los bancos pioneros en ofrecer hipotecas a largo plazo, lanza el préstamos cambio de vivienda, indicado para que la financiación no sea un problema añadido para personas que cambian de residencia. Porque cambiar de vivienda implica muchas cosas más, ellos se ocupans de la financiación. Así, adaptan la financiación a sus necesidades, hasta 50 años de plazo.
Sus características son el porcentaje máximo 100% del valor de la tasación, plazo de 50 años, sistema de amortización Cuota constante, Cuota creciente, o incluso Libre Amortización.
Para ello se deben reunir una serie de condiciones, como el tipo de interés inicial personalizado y el resto del período en función de la vinculación de las personas solicitantes y del porcentaje sobre la tasación de la vivienda.
Además, BBK ha presentado Opari, la nueva tarjeta de regalo que permite a las personas portadoras, sean clientes o no de BBK, realizar las compras que deseen en cualquier comercio. Es una tarjeta prepago, a través de la cual se puede acceder a los importes que sean ingresados en forma de regalo, en efectivo o contra una cuenta de BBK.
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El importe medio de las hipotecas constituidas en agosto disminuye un 10,6%
04.11.2008
Durante el mes de agosto el importe medio por hipoteca constituida se sitúa en 152.672 euros, un 10,6% menos que en el mismo mes de 2007 y un 2,3% inferior al registrado en julio de 2008.
Según el INE, en el caso de hipotecas constituidas sobre viviendas, el importe medio es de 137.657 euros, un 9,6% menos que en el mismo mes de 2007 y un 2,0% inferior al registrado en julio de 2008.
Así, de estos datos se refleja que las Cajas de Ahorro son las entidades que conceden mayor número de préstamos hipotecarios durante agosto (53,8% del total), seguidas de los Bancos (35,4%) y Otras entidades financieras (10,8%). En cuanto al capital prestado, las Cajas de Ahorro conceden el 50,3% del total, los Bancos el 40,6% y Otras entidades financieras el 9,1%.Además, en agosto se cancelaron registralmente 44.193 hipotecas, con un descenso interanual del 32,1%. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas descienden un 25,1% y las canceladas sobre fincas urbanas un 32,3%. En el caso de las cancelaciones de hipotecas constituidas sobre viviendas su número disminuye un 35,9% en tasa interanual.
Por comunidades, destacar que el número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes es mayor en La Rioja (427), Cantabria (337), Canarias (333) y Región de Murcia (305). Las únicas comunidades que presentan tasas de variación positivas son La Rioja (2,1%) y Galicia (1,6%). El resto muestran tasas negativas.
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