Otra inmobiliaria que cae, será la ultima?

28.11.2008

Hábitat la catalana es la enésima gran inmobiliaria que entra en concurso voluntario de acreedores. Después de mucho marear la perdiz y varias refinanciaciones de deuda por el camino la imperiosa ley del mercado también ha acabado con esta inmobiliaria.

Esta mañana ha presentado en los juzgados de lo Mercantil de Barcelona una solicitud de concurso voluntario de acreedores dejando atrás 2.300 millones de Euros de pasivo detrás de si.

La pesadilla de Hábitat comenzó apenas hace dos años cuando al calor de un mercado expansivo que parecía no tener fina la empresa decidió comprar la filial inmobiliaria de Ferrovial, uno de los principales accionistas de la inmobiliaria. Para realizar esta adquisición la empresa no acudió a una ampliación sino que solicito un préstamo sindicado por unos 1.600 millones de Euros. En un mercado absolutamente parado como este se hace imposible que pueda hacer frente a la misma.

Aunque pueda parecer mentira muchos serán los pillados en esta historia y nombres celebres. Como accionistas no solo figura la constructora de la familia Del Pino también hay nombres como Isak Andic, Dolores Ortega, José Antonio Castro, Emilio Cuatrecasas la familia Rodés.

Pero también los bancos sufrirán las consecuencias de sus excesos, entre otros muchos los mas afectados son La Caixa (232 millones), Caja Madrid (220 millones), Banco Santander (218 millones), BBVA (200 millones) y Banco Popular (160 millones).

Lamentablemente no solo estos personajes, que no nos dan ninguna pena se verán afectados sino clientes, trabajadores y pequeños acreedores.

La hipotecas se abaratan por primera vez en tres años

27.11.2008

Parece que estas navidades llegan con un regalo muy especial para todos aquellos que tenemos una hipoteca. Después de tres años de subidas continuadas de la cuota, el cambio de ciclo provocado por la crisis económica parece que va a proporcionar un alivio a las familias españolas.

A día de hoy el Euribor ha tocado la barrera psicológica del 4% y se prevé que acabe el mes por debajo de ésta. La media mensual de noviembre, que servirá para calcular las cuotas en la revisión de diciembre, se sitúa por debajo del 4,4% lo que representa una reducción de 0,2% respecto a la tasa del 4,60% de hace un año. Esta dinámica va a provocar la primera reducción desde septiembre del 2005.

El cambio de situación supondrá un ahorro mensual de unos 21 euros en la cuota media y de 247 euros anual. La cuota hipotecaria media rondrá entonces los 792 euros.

Las más que previsibles bajadas en los tipos de interés para los próximos meses y la relajación en el mercado interbancario hacen pensar en futuros descensos del índice. Si esto se cumplie, como esperamos, mayoría de las familias verán una pequeña luz dentro de esta adversa coyuntura y podrán llegar a fin de mes sin que el cinturón de la hipoteca les apriete tanto.

La mayoría de los analistas coinciden en que se abre una nueva etapa en la que la deuda de las familias se vera considerablemente reducida y esperan que esto reanime el consumo.

Crack inmobiliario, 30% menos de casas vendidas

25.11.2008

El descalabro del mercado inmobiliario español parece no tener fin. Se subió mucho y ahora tocará bajar tanto o más de lo que se subió.

Durante el tercer trimestre de este año se vendieron en España 130.884 viviendas con un descenso interanual del 30%. Respecto al trimestre anterior el descenso es de un 8,6%.

Por tipo de viviendas, el 54,9% fueron obra nueva llegando a 71.896 mientras que la vivienda usada sumó 58.988 un 45,1%. Sólo un 5% de los inmuebles vendidos en el período fueron viviendas de protección oficial, lo que da muestras de que difícilmente la reactivación del mercado vendrá liderada por este tipo de vivienda.

Por comunidades autónomas fueron las de la Costa mediterránea y enfocadas a segunda residencia las más afectadas: Cataluña a la cabeza (-42,6%), seguida de Baleares (-39,4%) y Comunidad Valenciana (-29,8%) [porcentajes en tasas interanuales]. También se vieron fuertemente afectadas otras comunidades como la Comunidad de Madrid (-27,2%), el País Vasco (-27,1%), Aragón (-26,6%) y Canarias (-25,6%).

Las cajas de ahorro siguen dominando el mercado pero bajan ligeramente su cuota en favor de los bancos y cooperativas de crédito. El importe medio de las nuevas hipotecas volvió a descender un 2,4% hasta situarse en 140.193 Euros.

La cuota media mensual también se reduce y se sitúa en 834,33 Euros. Por último, hay que destacar que el plazo de amortización media pasa de 26 años y 11 meses a 26 años y 3 meses.

Lo que sí parecemos tener claro los españoles que nos atrevemos a compra una vivienda, ya sea por voluntad o por necesidad, es que elegimos un tipo variable. La hipotecas de estas características suponen el 98% del total sumando las de tipo fijo apenas un 2%.

Euribor, en caída libre y sin tocar fondo

24.11.2008

Ya son 37 las jornadas consecutivas que lleva el Euribor cayendo sin parar, lo cual sitúa la tasa en el 4,077%. Un dato este que no se recordaba desde febrero de 2007.

La principal razón de esta contínua bajada es la aplicación de las medidas anticrisis adoptadas por los gobiernos de la Unión Europea, aunque el motivo más directo se debe a la reducción del tipos de interés del dinero que presta el Banco Central Europeo (BCE) que ha llegado al 3,25%.

Parece, pues, que el mercado interbancario se empieza a tranquilizar y la confianza, vuelve a aparecer en el mercado aunque sea en pequeñas dosis. Como muestra de ello hay que destacar que el diferencial entre tipos oficiales y Euribor se ha reducido considerablemente hasta marcar el actual 0,83%, aún lejos de la media histórica del 0,4% pero mucho más normal que el que teníamos hace mucho poco, del 1,25%.

El Euribor no sólo sigue esta tendencia por las bajadas producidas hasta ahora en el tipo de interés oficial sino también por las expectativas que hay de que siga cayendo. Previsiblemente en la reunión del 4 de diciembre, el BCE lo recortará en otro 0,5%, dejándolo en el 2,75%.

Estos datos son un gran alivio para las familias hipotecadas que, de acuerdo a estas expectativas, verán como bajan sus cuotas mensuales. La media de noviembre se sitúa en 4,43% a falta de aún 4 sesiones, lo que hace prever que caiga hasta el 4,40%. Dado que el Euríbor medio de noviembre del año pasado fue del 4,60% esto supondrá un ahorro de apróximadamente unos 20 Euros en la cuota para aquellos que tengan revisión este mes.

La mayoría de analistas sitúan al índice de referencia por debajo del 4% a finales de año, aunque personalmente yo soy más optimista y aventuro que podría estar por debajo del 3,25%. Esto supondrá un fuerte estímulo para los consumidores y también para las empresas ya que ambos verán aliviadas sus cargas.

La Comunidad de Madrid aplicará medidas fiscales para compensar la subida de las hipotecas

22.11.2008

“Menos impuestos, más bienestar”. Este fue el principal eslogan de la campaña electoral de Esperanza Aguirre en 2007. Aunque en tiempos de crisis como los que estamos las arcas de la Comunidad de Madrid ya están en números rojos, por lo que las deducciones fiscales se limitaran al ámbito educativo y de vivienda.

El Consejo de Gobierno aprobó el anteproyecto de Ley de Medidas Fiscales y Administrativas de los Presupuestos de 2009. Estas medidas beneficiarán a más de 750.000 personas según cálculos de Consejería. Pero el gobierno de Esperanza Aguirre se garantiza que estas medidas no agraven aún más sus números rojos, ya que sólo empezarán a contabilizarse a partir de 2011. Esto es debido a que hasta ese año no será cuando el Estado repercuta las cantidades que recaudó en el tramo autonómico del IRPF.

Las medidas que los ciudadanos de Madrid empezará a notar a partir del próximo año se fundamentan en deducciones en el IRPF por rehabilitación o adquisición de vivienda que permitan compensar el alza de los tipos de interés. El cálculo se fijará en la diferencia entre los tipos medios del año 2007 y los tipos medios del año 2008. Se incorpora un tope máximo a la base de cálculo de 36.200 € para declaraciones conjuntas y 25.600 € en caso de que sea individual.

Toda estas medidas son, en palabras del consejero Antonio Beteta, “una ayuda para soportar la carga por el incremento de los tipos de interés, debido a la progresiva escalada del Euribor”. Las nuevas medidas fiscales se aplicarán a la declaración de 2009 con los datos de este año, aunque la Consejeria no descarta ampliar las medidas los próximos años si las alzas de tipos continúan.

Árabes y chinos van a por el suelo español

21.11.2008

¡Quien diría que algún día escribiríamos un titular así! Pues lo cierto es que el momento ha llegado y no es ciencia ficción. La denostada Martinsa-Fadesa ha reconocido que está negociando con fondos de Dubai y China para venderles suelo.

La noticia podría hacernos creer que éstos vienen a salvar los platos rotos de la inmobiliaria, pero la verdad es que estos fondos ofrecen por esos terrenos un valor inferior a la deuda que recae sobre ellos. Esta situación provoca que la inmobiliaria tenga que pedir permiso a los bancos acreedores para realizar la venta, lo cual hace poco probable que se produzca ya que los bancos preferirían quedarse con los activos a asumir una pérdida en sus balances.

El caso no es nuevo. Ya hace aproximadamente un año que la misma situación se dio en la inmobiliaria Colonial y entonces los bancos prefirieron quedarse con la empresa y sus activos antes que venderla en pérdidas. Analizando uno y otro caso, vemos una diferencia bastante grande entre las dos inmobiliarias ya que por un lado Colonial es una patrimonialista donde la mayoría de sus ingresos vienen de las rentas de sus inmuebles de primer nivel en las principales ciudades de España así como en París. Por otro lado los principales activos de Martinsa-Fadesa son suelo sin construir y sin ingresos recurrentes. Quizás esto haga que los bancos tomen una decisión diferente, pero sólo el tiempo nos lo dirá.

La situación de la inmobiliaria es cada vez más grave debido a que no tiene apenas ventas y todas sus promociones están paradas. A principios de mes Martinsa-Fadesa ofreció a los bancos el pago de deudas con un descuento del 50% a cambio de que fueran ellos los primeros en cobrar.

Aumenta la disponibilidad en el mercado de oficinas español

21.11.2008

El último informe referente al tercer trimestre de este año publicado por la filial de BNP Paribas Real Estate, AtisReal, muestra que la desaceleración global esta empezando notarse en el mercado inmobiliario de oficinas.

De todos modos la variación aún es pequeña debido, entre otras cosas, a que muchas obras se han paralizado o su inauguración se ha postergado para el primer trimestre del próximo año.

En Barcelona la contratación en lo que llevamos de año alcanza los 255.000 m2 con un aumento del 1,4%. La disponibilidad ha aumentado ligeramente, sobretodo en el centro, y existen multitud de proyectos paralizados o con retraso. De todos modos los niveles de rentas son similares a los de otros años y no se preven fuertes oscilaciones.

En cuanto a Madrid, la contratación asciende a 410.000 m2, un nivel similar al de los últimos años, pero la oferta libre se ha incrementado considerablemente llegando al 7,9% de disponibilidad. Las rentas en la capital se mantienen estables con un ligero tono a la baja que podría acrecentarse si la crisis se alarga.

En Europa la cosas són considerablemente más graves, sobre todo en el Reino Unido. La recesión está causando depreciaciones en las rentas e importantes reducciones en la contratación. En este tercer trimestre parece que el descenso se va a ralentizar, pero aún sigue siendo mayor al esperado por los expertos y podría acentuarse si la crisis se intensifica a modo de despidos.

Las empresas, ante esta situación, están reagrupando sus oficinas y haciendo más eficiente su trabajo como modo de afrontar el futuro inmediato. Por el momento no se vislumbra ningún cambio en el panorama inmobiliario de oficinas en Europa que haga pensar en una recuperación.

1.300 personas en busca de un sueño inmobiliario

19.11.2008

En España no se vende un piso ni de casualidad, pero entonces ¿por qué esperan 1.300 personas acampadas en la calle durante una semana para comprar uno? Pues la respuesta es muy sencilla: porque tiene un precio que pueden pagar. Parece tan absurdo que el mercado inmobiliario esté absolutamente parado y que no sea no por que no haya compradores ni vendedores, no. Hay compradores, como lo muestra este caso en particular y hay vendedores, como lo muestra la cantidad de inmobiliarias que están entrando en concurso voluntario de acreedores por no poder vender sus viviendas.

Pero entonces, ¿qué ocurre? Pues es sencillo, que los compradores no pueden pagar lo que les piden. No es que no quieran, es que no pueden. ¿Y los vendedores? Pues los vendedores no quieren bajar los precios. Unos, los promotores, no pueden porque financieramente les puede llegar a salir más rentable declararse en la antigua suspensión de pagos y darle las viviendas a los bancos que venderlos más baratos.

Pero, ¿qué esperan los bancos? ¿Por qué no venden baratas esas viviendas embargadas? Aunque parezca absurdo es simple: en unos casos es algo parecido a lo de los promotores y financieramente no les conviene reconocer que sus activos valen mucho menos de lo que tienen contabilizado en balance. Por otro lado, siguen anclados en que esto sólo es un ciclo y pueden esperar a que pase y luego vender estos activos por diez veces más su valor. La realidad es que se equivocan como en tantas cosas. Si esto es coyuntural o estructural, solo el tiempo lo dirá. Pero ellos están perdiendo el coste de oportunidad hasta que esto ocurra, y eso no lo debe hacer ningún empresario, aunque tenga un soporte muy sólido.

En mitad de toda esta locura absurda, una asociación de vecinos ,”La Avanzada” liderada por José Moreno, conocido por “el pocero bueno”, demuestra a todos que sí que hay mercado, pero mercado a un precio justo y no un mercado de especuladores. Seguro que para todos estos 1.300 amigos esta no será una semana dura y amarga, sino un suave y dulce camino en su vida.

El alquiler comienza a despegar en España

19.11.2008

La crisis financiera parece que está arrasando con todo y con una fuerza inimaginable que causa estragos en todo los sectores económicos. Pero parece que no sólo afecta en las empresas sino que está empezando a causar las primeras transformaciónes sociales. Mucha gente está cambiando su actitud personal para vivir más acorde a sus posibilidades económicas reales.

Ya pasó a la historia aquello de que «los pisos no bajan». ¡Y tanto que bajan! No sólo bajan sino que nos hemos dado cuenta que es un activo de inversión de alto riesgo dada su bajísima liquidez. Por tanto, ahora ha llegado el momento de hacer caer otro mito y es el que dice «es mejor comprar que alquilar». Pues ya no. Todo depende de cómo se haga y a qué precio claro.

El parque de viviendas va a crecer en España un 50% durante este año y el próximo, dotando en más de tres millones la oferta de viviendas. Este es el primer paso para que los precios de los alquileres se ajusten a su justa medida. Ello es debido a que ,ante la imposibilidad de vender una vivienda, los propietarios están teniendo que buscar soluciones de urgencia para compensar en la medida de lo posible sus pérdidas. Aproximadamente un 42% de propietarios que deciden poner la vivienda en alquiler no son promotores. Un 14% son propietarios «pillados» que compraron su vivienda para inversión y ahora no encuentran salida al producto y se ven obligados a ponerla en alquiler para no incurrir en mayores pérdidas. Otro 12% son propietarios que, axfisiados por su hipoteca, deciden irse a vivir de alquiler y, a su vez, alquilar la vivienda hipotecada. De todos modos esto apenas representará un 15% de mercado inmobiliario en España quedándose muy lejos aún del 30% que representa en Europa. Pero está claro que las cosas empiezan a cambiar y las mentalidades también.

Con una ley más clara y fomentando las ayudas sociales al alquiler, inmigrantes y jóvenes, principales grupos que demandan alquiler, podrán tener una vivienda digna y las agencias inmobiliarias y el sector se fortalecerán, dotándose de una mayor profesionalidad que hará este mercado más estable y menos especulativo.

Otra inmobiliaria más que cae: Tremón en suspensión de pagos

18.11.2008

Se veía venir y no por eso hace menos daño. Pero el reguero de inmobiliarias que se acogen a concurso voluntario de acreedores, no parece tener fin. La realidad es que con un mercado absolutamente parado, con índices de paro en acelerado aumento y con el mercado de crédito en plena sequía, no parece que ninguna inmobiliaria mínimamente endeudada pueda resistir.

Tremón ha sido hoy la protagonista, pero sin duda que no será la última. Después de Martinsa-Fadesa y ahora Tremón, muchos son los que piensan que Hábitat o Colonial serán las siguientes en caer. Y es que por muchos esfuerzos que hagan para refinanciarse, acuerdos y demás no consiguen salir a flote porque la realidad es que no venden. Vamos, que no tienen actividad productiva y de ese modo es imposible que sobrevivan. La única solución que les queda es vender y liquidar las sociedades.

Mucho se ha escrito sobre lo que ha ocurrido con el mercado inmobiliario, pero la explicación es de todos sabida y muy sencilla y responde al nombre de avaricia. Avaricia acompañada sobre todo una manera de hacer negocios nueva, extraña y peligrosa:en este país durante los últimos 10 años cualquiera podía hacerse promotor sin necesidad de poner un euro de su bolsillo. Antes, tradicionalmente los empresarios tenían el dinero o eran gente que con una gran idea que convencía a otros para que aportaran el capital que les permitiera empezar un proyecto. En cualquier caso el proyecto comenzaba con un capital que respaldaba a la empresa. Pero durante estos años de locura y desenfreno no ha sucedidó así. ¿Para qué? No era necesario. Lo único que había que hacer para ser promotor era buscar un terreno, acordar un precio con el vendedor del suelo, ir al banco para que te concediera un crédito, contratar alguna empresa constructora de dudosa reputación y montar una pequeña oficina comercial a pie de obra. Y lo normal era tener vendida la promoción sobre planos, incluso antes de la preparación del terreno.

Todo esto era sin duda una locura. Cualquiera no puede hacer negocios porque hay que tener unos mínimos conocimientos y un respaldo financiero detrás. Ahora, pinchada la burbuja, llegan los problemas: promotores arruinados, “aquellos que no hicieron caja”, bancos en serios problemas, familias con la casa paralizada, embargos, paro, etc.

Tremón, que no hace mucho intentaba salir a bolsa, ahora suspende pagos y deja una deuda de más de 1.200 millones de euros a sus acreedores que son principalmente cajas y bancos. Además, no hay que olvidar a los proveedores ya que muchos cerraran por los impagos de la inmobiliaria y, sobre todo, a los parados y sus familias que arrastran tras de sí y que son los que más sufrirán.

En fin, esperemos que de una vez por todas se decidan a bajar los precios de los pisos de una forma real y que la financiación vuelva para que pueda estabilizarse el mercado.

Página siguiente »