Advertencias y recomendaciones del Bando de España sobre las ofertas de “reunificar deudas”

28.02.2006

FUENTE: Banco de España

Un ejemplo habitual de consolidación de deudas

Sumamos los préstamos que tienes suscritos y los unimos en un Crédito íšnico. Podrás pagar menos cuota cada mes y disponer de más dinero para tus gastos extraordinarios, únicamente con la garantí­a de tu vivienda. Tan fácil como unir todos tus préstamos en uno sólo. Más dinero por menos cuota.

- Es habitual que una familia media afronte, mensualmente, el pago de la cuota de la hipoteca de la casa, la del préstamo del coche, algún préstamo personal, así­ como la deuda por el saldo pendiente de la tarjeta de crédito, con la que se hace frente, a lo largo del mes, a numerosos pagos. El dí­a pactado en los diferentes contratos, el banco cargará en la cuenta indicada la respectiva cuota.

- En los últimos meses han proliferado anuncios en los medios de ofreciendo reunificar todas las deudas y reducir el coste total de dichas financiaciones.

- Esta práctica de reunificación de deudas no es en absoluto novedosa. Los bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, desde siempre, ante riesgos de impago o problemas anunciados por sus deudores para hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones, ofrecen alternativas a sus clientes para modificar las condiciones de pago pactadas y superar una dificultad sobrevenida a la hora de satisfacer sus diversos pagos.

- Sin embargo, lo más novedoso de esta práctica, es que las ofertas publicitarias de estas reunificaciones están siendo realizadas, en su mayor parte, por empresas que no son entidades bancarias. En general, la labor que realizan estas empresas es la de intermediar entre el cliente y las entidades bancarias donde se tienen los préstamos a cancelar y con las que conceden la financiación.

- La fórmula suele consistir en ampliar el préstamo hipotecario existente o bien concertar uno nuevo, y con los nuevos fondos obtenidos devolver anticipadamente los saldos pendientes del resto de préstamos (personales, procedentes del uso de tarjetas de crédito y, en el caso de un nuevo préstamo hipotecario, cancelar el anterior). Así­ se pasa a pagar una sola cuota, en lugar de varias como anteriormente.

- Al ser habitualmente los tipos de interés de los préstamos hipotecarios menores que los de los personales y los de los créditos en tarjeta y, además, que los préstamos hipotecarios suelen tienen una duración muy superior a la de los préstamos personales, la cuota a pagar podrá ser inferior a la suma de todas las anteriores, si bien el plazo durante el cual habrá que estar pagando también será superior.

- Debe de tenerse en cuenta que estas operaciones también tienen costes de tramitación y formalización. Así­, la cancelación anticipada de los préstamos que van a ser sustituidos por uno nuevo habitualmente tendrán prevista en los contratos la aplicación de comisiones o penalizaciones por el pago anticipado y, en el caso de los que tengan garantí­a hipotecaria, además de dichas comisiones o penalizaciones, una serie de gastos (notariales, registrales, impuestos y si interviene una gestorí­a, los de ésta,). Por otro lado, la contratación de un nuevo préstamo hipotecario, conllevará gastos (los anteriores, más una nueva tasación) y comisiones.

En el apartado de este Portal referido a préstamos hipotecarios se indican con mayor detalle la naturaleza de estos préstamos, las informaciones previas que deben dar las entidades bancarias, así­ como las comisiones y gastos que pueden soportar, pudiendo también acceder a los folletos de tarifas de comisiones de las entidades para consular los importes máximos que tienen previsto percibir por los distintos conceptos.

- En el caso de que se acuda a una empresa no bancaria, el servicio de intermediación tendrá un coste que, normalmente, será a cargo del cliente, coste que habrá de sumarse a las comisiones que, tal y como antes se ha mencionado, pudieran percibir las entidades bancarias en las cancelaciones y formalizaciones de operaciones, así­ como los gastos (notariales, registrales, etc.) que pudieran tener.

- Por ello, a fin de una valoración adecuada de la operación, debe tenerse en cuenta no sólo la diferencia de tipos de interés entre los préstamos antiguos que se sustituyen y el nuevo, sino el plazo durante el cual se va a estar pagando y los gastos totales de la operación.

En todo caso es conveniente solicitar información detallada de todos los costes que conllevarí­a la operación solicitada.

- Para conocer si quien está realizando una oferta de reunificación de deudas es una entidad bancaria inscrita en los registros del Banco de España, desde aquí­ puede consultar la relación de las entidades inscritas en dichos Registros.

El 25% de las hipotecas pasará a manos de intermediarios financieros en 2006

28.02.2006

El sector de la intermediación del mercado crediticio, conocido como ‘brokers’ financieros, mediará en 2006 en el 25% de los prestamos hipotecarios suscritos en España, según datos de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios (ANB). Esta intermediación supondrá un aumento del 50% sobre 2005, cuando el volumen de negocio alcanzó los 350 millones de euros, ocho veces más que la cifra registrada hace cuatro años. Al cierre del tercer trimestre de 2005, la deuda hipotecaria de las familias españolas superaba, por vez primera, el billón de euros, en concreto 1,075 billones, cifra que se ha duplicado en sólo cuatro años y medio.

Determinados productos financieros buscados en internet como: “reunificar deudas“, “consolidar deudas” o “reunificación de prestamos” consiguen que nuestra hipoteca pase finalmente a manos de intermediarios.

Ello supone para cada español una deuda contraí­da media con las entidades financieras cercana a los 24.000 euros, cifra que podrí­a incrementarse ante eventuales subidas de los tipos de interés.

El fuerte incremento de la intermediación financiera se debe a la sostenida demanda de hipotecas y a las posibilidades de elección entre distintos productos que ofrecen estos intermediarios financieros, dijo el director ejecutivo de la ANPB, Luis Javaloyes.

El volumen de hipotecas que este sector intermedia, junto a la atomización que se da en el mismo, hace precisa una regulación de estas empresas, ya que no todas actúan con la debida transparencia, señaló.

La evolución del mercado inmobiliario, con ritmos de crecimiento más pausados, un escenario de tipos de interés que ha abandonado los mí­nimos históricos, la fuerte irrupción en el mercado de inmigrantes con situación laboral estable y la buena marcha de la economí­a española son los factores que están impulsando la transformación del mercado hipotecario en España, afirmó Javaloyes, y son factores que están propiciando la ebullición del sector de los ‘brokers’ financieros.

Barclays Bank ofrece hipotecas aseguradas

24.02.2006

Barclays Bank y la compañí­a de seguros Cardif, filial de BNP Paribas, han llegado a un acuerdo por el cual, los clientes que formalicen una hipoteca con Barclays, a partir del próximo lunes 20 de febrero, puedan suscribir el Seguro de Protección de Pagos de Cardif.

El Seguro Barclays Protección de Pagos, garantiza el pago de cuotas mensuales a través de una póliza que incluye, tanto el desempleo (para asalariados), como la incapacidad temporal (para autónomos, funcionarios y trabajadores temporales). El seguro estará disponible en las modalidades de prima única financiada y prima mensual.

Estas garantí­as toman cada dí­a más importancia dentro el sector bancario, ya que hasta hace relativamente poco tiempo, los seguros vinculados a la financiación de la vivienda cubrí­an únicamente casos de fallecimiento e invalidez permanente.

Fuente: elconfidencial.com

Alternativas al Euribor en los prestamos hipotecarios

24.02.2006

Comienzan algunos movimientos en el sector. Así­, Banesto regala a sus clientes un seguro de cobertura que reduce el impacto en las cuotas si el Eurí­bor sube por encima de un lí­mite. Otros, en vez de este tipo de protección, apuestan por ampliar los créditos hasta los 50 años. Entre ellos, la BBK y la Caja Laboral. Una práctica que no gusta demasiado al Banco de España.

El último paso lo ha dado La Caixa, que la semana pasada presentó una innovadora hipoteca. Un contrato en el que el cliente decide qué parte del monto total va a pagar a tipo fijo y cual a tipo variable a lo largo de toda la vida del contrato. Serí­a deseable que el número de operaciones hipotecarias poco sensibles al tipo de interés, apunta la caja catalana en su último informe sobre el mercado inmobiliario.

Denuncian que la CAM redondea las hipotecas

24.02.2006

Los usuarios de banca denuncian el redondeo al alza que la Caja de Ahorros del Mediterráneo está llevando a cabo en las hipotecas constituidas hace más de dos años. El delegado en la Comunidad Valenciana de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), José Antonio Pérez, explica que en una prestamo hipotecario tipo, cuando el resultado de la fórmula eurí­bor más un tipo de interés no es redondo, lo que hacen es aplicar un cuarto de punto más, nunca de menos. De este modo, el representante de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, Vicente Bellido, señala que consiguen unos beneficios muy altos, por encima de lo esperado.

Bellido destaca que, en muchos casos, la CAM está efectuando el redondeo en subrogaciones, cuando la promotora de una vivienda traspasa la hipoteca que contrajo con el banco hace más de dos años al comprador de la casa. El representante de Adicae destaca que en estos casos, se deberí­a entender que ha habido un cambio en la hipoteca y, por lo tanto, prohibirse el redondeo.

Alternativas

Otra de las fórmulas que aconseja el representante de los usuarios de banca para evitar pagar más a la banca es la de ampliar el capital.

fuente: elperiodicomediterraneo.com

Las familias deben 474.000 millones de Euros por sus hipotecas, el 24,5% más que hace un año

24.02.2006

La fortaleza del mercado hipotecario alcanza niveles desconocidos. El aumento interanual del 24,5% a cierre del 2005 es una tasa inédita desde 1990, fecha en la que el INE comenzó a elaborar esta estadí­stica. A lo largo del pasado ejercicio, los hogares contrataron créditos por valor de 93.350 millones de euros. La comparación del saldo total a cierre de año (474.400 millones) con los 253.552 millones con que acabó el 2002 dan una idea muy real de la imparable carrera del mercado inmobiliario: en tres años, el volumen global ha crecido el 87,1%. Esto es, casi el doble.

Un panorama derivado de las cómodas condiciones de contratación de los últimos años, con tipos de interés en mí­nimos históricos y un notable ritmo de encarecimiento de los pisos. Esto ha llevado a los hogares a superar con creces el nivel recomendado de endeudamiento. Así­, el esfuerzo medio para adquirir un piso (el importe de las letras el primer año en porcentaje de la renta anual disponible) se situó en el 2005 en el 36,5% o, lo que es lo mismo, más de tres puntos por encima de lo considerado como ‘lí­mite’ para empezar a sufrir eventuales problemas de pago.

El Banco de España confirmó ayer una muy mala noticia para quienes revisen sus hipotecas en los próximos 31 dí­as: la subida del euribor en enero al 2,833%. El nivel más alto en tres años y más de medio punto (0,521%) por encima del de enero del 2005. En el caso de una actualización anual, y si se toma como referencia la hipoteca media para la compra de vivienda -144,352 euros, según el Instituto Nacional de Estadí­stica (INE)- las letras mensuales pasarí­an de 653,55 euros a 691,35 euros, con un alza de 37,8 euros que en un año sumarí­an 453,6 euros.

Adictos al euribor

El problema no acaba ahí­, ya que quienes tengan su crédito sujeto a una revisión semestral el sobrecoste será aún mayor. El encarecimiento se eleva a 48,17 euros al mes y a 578,04 euros (96.177 pesetas) en el conjunto de un ejercicio. Los últimos mensajes del gobernador del Banco Central Europeo (BCE), Jean Claude Trichet, quien ya subió el precio del dinero el pasado diciembre al 2,25%, no dejan lugar a la duda. Este año habrá nuevas subidas de tipos.

La Asociación Hipotecaria Española ha recordado en los últimos meses que la dependencia del euribor del sistema crediticio nacional es excesiva (ocho de cada diez préstamos lo toman como referencia), por lo que ha pedido a las autoridades que valoren la posibilidad de suavizar la fiscalidad vigente.

El objetivo es facilitar el paso de un contrato de tipo fijo a otro variable o mixto. La asociación advierte de que los más expuestos a las subidas tipos son quienes cerraron su hipoteca en el 2004 y 2005.

fuente: larioja.com

¿Debemos plantearnos contratar una hipoteca a tipo fijo?

23.02.2006

El euribor está sumido en una tendencia alcista que, probablemente, se extenderá en los próximos meses. Ante esta subida, los prestamos hipotecarios a tipo variable pueden perder atractivo.

El euribor, el í­ndice de referencia en ocho de cada diez prestamos hipotecarios concedidos, ha subido en enero hasta el 2,833%, según datos todaví­a provisionales. Las hipotecas que se hayan revisado este mes son ya un poco más caras. Y previsiblemente seguirán encareciéndose en los siguientes.

Todaví­a parece pronto para optar por este tipo de hipotecas

El euribor ha iniciado una significativa escalada, que se prolonga ya desde hace siete meses. Según cálculos de la Asociación Hipotecaria Española, un cliente con una hipoteca media de 120.000 euros tendrá que pagar unos 350 euros más anuales a partir de ahora, respecto al mes de enero del año anterior. Ante la tendencia alcista que presenta el euribor, parece necesario analizar si ha llegado la hora de apostar por las hipotecas a tipo fijo. Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) consideran que el sistema crediticio español tiene una dependencia excesiva del euribor y creen que serí­a bueno que se comenzara a fomentar la contratación de préstamos a tipo fijo. Esta es una opción interesante, sobre todo, para aquellos clientes más conservadores, que no deseen tener que adaptarse a los vaivenes de los tipos de interés.

Las variables son más baratas

En la actualidad, las hipotecas a interés variable más baratas del mercado están referenciadas al euribor y aplican un diferencial de en torno al 0,4% (es decir, se sitúan tras la última revisión del í­ndice en el 3,233%). Este tipo de préstamos a tipo variable recogen tanto las subidas como las bajadas de los tipos de interés.

Por su parte, en el mercado actualmente se pueden encontrar préstamos a un tipo fijo medio del 4,5% (es el caso de entidades ‘on-line’ como Ibanesto o Uno-e). Este tipo de préstamos a tipo fijo no permiten beneficiarse de los descensos de los tipos de interés, pero sí­ evitan las subidas.

Normalmente los préstamos a interés fijo suelen tener un plazo de amortización más corto y un tipo de interés nominal más alto que los préstamos variables. Por eso, también la cuota mensual de amortización resulta habitualmente más alta en las hipotecas a interés fijo. En el mercado, las entidades suelen ofertar préstamos a interés fijo a un plazo máximo de 20 años, de media, mientras que las hipotecas a interés variable pueden contratarse hasta 50 años (con BBK o Caja Laboral).

Desde BBVA aseguran que elegir entre hipoteca variable o fija es una decisión personal que depende de las preferencias y la situación de cada uno. ‘Si el cliente prefiere la previsión y no desea que las cuotas varí­en, le recomendamos una hipoteca a tipo fijo’, afirman.

En cualquier caso, dado que la tendencia que se ha impuesto en el mercado en los últimos años es contratar hipotecas a interés variable, Gregorio Mayayo, presidente de la AHE, recomienda tener en cuenta la evolución futura que pueden registrar los í­ndices a los que están referenciadas. ‘Cuando se contrate un préstamo a tipo de interés variable no hay que calcular las posibilidades de amortización en función del tipo de interés inicial, sino al tipo más probable en el futuro’, asegura Mayayo. Para una hipoteca a 20 años, habrí­a que pensar en un interés medio del 6%.

La opción intermedia

Es bueno analizar la gran variedad de productos que existen en el mercado y sus peculiares rasgos. ‘Hay productos que incorporan un techo a las variaciones de tipos de interés.

Otros permiten cambiar la cuota por plazo o incorporan periodos de carencia. El mejor consejo que puede darse a una familia es que evalúe cuidadosamente estas caracterí­sticas y elija lo que mejor le convenga’, añade.

Fuente: Las Provincias Digital

El Banco de España repite avisos y advertencias sobre las hipotecas a muy largo plazo

23.02.2006

Después del anuncio de una entidad bancaria de la concesión de créditos hipotecarios con un plazo de amortización a 50 años o, más reciente, el crédito personal que abona los intereses en vez de cobrarlos, orientado al pago de los gastos de constitución de una hipoteca, entre otros muchos productos que están poco menos que revolucionando el mercado hipotecario, el Banco de España ha vuelto a salir a la palestra para recomendar prudencia.

El director general de Supervisión de esta entidad, Pedro Pablo Villasante, ha reclamado al sector financiero el establecimiento de criterios más exigentes a la hora de conceder créditos hipotecarios, insistiendo en las advertencias que desde hace tiempo lleva lanzando el Banco de España. Así­, Villasante recordó los siguientes puntos:

Una polí­tica prudente en la concesión de crédito con garantí­a hipotecaria debe basarse en la garantí­a de devolución, para lo que se debe valorar el importe del crédito concedido y el grado de seguridad de los ingresos familiares.

Las entidades deben hacer la función de asesoramiento sobre el esfuerzo financiero que pueden hacer las familias en un periodo dilatado de tiempo.

Ante un eventual impago del crédito, la garantí­a, es decir, el valor del piso, debe ofrecer suficiente margen de defensa, teniendo en cuenta la posible evolución adversa de los precios en plazos tan amplios.

Se deben adoptar polí­ticas realistas a la hora de fijar importes máximos de crédito concedido, basado en tasaciones rigurosas y exigentes. El lí­mite del 80% del valor de tasación como cuantí­a del préstamo puede tenerse en cuenta como una referencia de especial interés, frente al 100% que cada vez ofrecen más entidades.

Para hipotecas no tradicionales, deben tenerse en cuenta ratios más exigentes, como las de plazos más largos o con importantes periodos de carencia, recoge Servimedia.

Por otro lado, la Asociación Hipotecaria Española considera que la elevación de los tipos de interés en Europa este año no provocará ningún estancamiento brusco del mercado hipotecario español.

El director general de Supervisión Financiera del Banco de España, Pedro Pablo Villasante, repitio ayer los avisos que el instituto emisor ha venido lanzando a las entidades sobre las nuevas ofertas hipotecarias, aquellas que se extienden a muy largos plazos -hasta 50 años, como las recientes ofertas de Caja Laboral y la BBK-, proponen extender la cobertura de la hipoteca para financiar otras adquisiciones -vehí­culos, equipamiento doméstico- y las que plantean varios años de carencia en la etapa inicial del crédito. Villasante explicó que el lí­mite más razonable en un préstamo para la compra de vivienda es el 80% de su valor de tasación, consciente de que es práctica generalizada en el mercado la concesión del 100%. También argumentó que bancos, cajas y cooperativas de crédito han de analizar cuidadosamente la situación del demandante de una hipoteca, su salario actual y sus perspectivas de futuro.

Fuente: larioja.com y el mundo.es

Caja Laboral secunda al BBK e incorpora a su gama de hipotecas un préstamo con un plazo de amortización de hasta 50 años

06.02.2006

Se trata de la segunda entidad en ofrecer un plazo tan largo en el mercado español, y la primera en Gipuzkoa

Este producto se dirige exclusivamente a menores de 35 años. Según los cálculos de la caja integrada en Mondragón Corporación Cooperativa (MCC), un préstamo de 130.000 euros a 50 años supone una rebaja del 22,5% en la cuota mensual respecto al mismo crédito a 30 años. En concreto, el cliente pasarí­a de pagar 565,77 euros al mes a 438,65. Eso sí­, tardará 20 años más en cancelar su deuda.

La nueva hipoteca se suma a la oferta que ya tiene la caja con diferentes facilidades en función del perfil del cliente. Así­, tiene préstamos flexibles en cuanto a dí­a y cantidades de pago, una hipoteca siin intereses durante los seis primeros meses, un crédito mixto que conjuga interés fijo y variable, o la hipoteca creciente en la que las cuotas aumentan al mismo ritmo que los sueldos.

Fuente: diariovasco.com

Crece la morosidad de las hipotecas

04.02.2006

La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda subió en septiembre de 2005 hasta el 0,401% desde el 0,394% registrado en junio, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Las cajas mantuvieron en dicho mes un ratio de dudosidad hipotecaria del 0,388%, por encima de la de los bancos, que se situó en el 0,349%.

En cualquier caso, la tasa de dudosos del crédito hipotecario sigue comportándose, en general, de una forma más positiva que la del total del crédito al sector privado residente. En concreto, la morosidad de todo el crédito se situó hasta septiembre de 2005 en el 0,819%, ligeramente superior al nivel registrado tres meses antes, que fue del 0,812%.

Al igual que ocurre en los hipotecarios, las cajas presentan peores ratios de dudosidad que los bancos en el conjunto de los préstamos. Así­, las primeras tení­an catalogados un 0,762% de su valor como de dudoso cobro, frente al 0,710% de los segundos.

La AHE precisa que estos datos son los primeros elaborados bajo las nuevas normas contables de las entidades de crédito españolas introducidas el pasado mes de junio por el Banco de España, que han afectado a las series anteriores, lo que dificulta las comparaciones.

La nueva normativa clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigí¼edad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro. De esta forma desaparece la antigua regla de arrastre por operación con seis meses o un año de impago, dependiendo del tipo de prestatario y finalidad del crédito.

Fuente: consumer.es

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